Ежегодно в России нотариусы удостоверяют сотни тысяч согласий супругов на совершение сделок с общим имуществом, и большинство из них связано с недвижимостью. Я, как юрист с 12-летним стажем, каждый день сталкиваюсь с ситуациями, когда покупатели и продавцы не знают о необходимости получения согласия супруга. Без него покупатель играет с огнём: сделку могут оспорить в течение года. Важно понимать, что нотариально удостоверенное согласие супруга потребуется для совершения сделок по продаже недвижимости. Эта статья поможет вам разобраться в тонкостях законодательства и избежать дорогостоящих судебных споров.
- Согласие супруга обязательно при сделках с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации
- Согласие должно быть нотариально удостоверено - доверенность его не заменяет
- За отсутствие согласия супруг может оспорить сделку в течение года
- Изменения 2022 года усложнили признание сделок недействительными
- Постановление КС РФ от 2025 года касается военнослужащих в труднодоступных местах
Когда согласие супруга обязательно: три ключевых случая
Согласно пункту 3 статьи 35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
К таким сделкам относятся: сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, мена); сделки, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в уставном капитале); сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации. Важно помнить, что если для сделки нужна госрегистрация перехода права собственности — требуется нотариальное согласие.
| Тип сделки | Требуется ли согласие | Правовое основание |
|---|---|---|
| Продажа квартиры | Да | п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Дарение недвижимости | Да | п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Продажа доли в ООО | Да | обязательная нотариальная форма |
| Покупка квартиры за наличные | Нет | исключение из п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Покупка в ипотеку | Да | обязательная регистрация залога |
Можно ли заменить согласие доверенностью
Наличие доверенности от супруга не заменяет нотариально подтвержденное согласие на сделку с недвижимостью. Получать его в любом случае придется. Более того: второй член семейной пары не может оформить согласие на сделку с жильем за первого супруга, даже если имеет доверенность от него.
Как уточняют в Нотариальной палате, согласие на сделку — это личный документ. Поэтому получить его в нотариально заверенном виде может лишь тот, кто дает такое согласие. Это принципиальная позиция, которую важно учитывать при планировании сделки.
Всегда планируйте личное присутствие супруга у нотариуса для оформления согласия. Никакие доверенности этого не заменят.
Правовые последствия отсутствия согласия супруга
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Важные изменения произошли в 2022 году. Теперь сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Это усложняет процесс признания сделок недействительными.
- Срок исковой давности — 1 год с момента, когда супруг узнал о сделке
- Требуется доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия
- Оспорить может только супруг, чье согласие не было получено
- При признании сделки недействительной имущество возвращается в совместную собственность
Особенности для разведённых супругов
Если супруги в разводе, то к ним уже не применяется п.3, ст.35, СК РФ, то есть письменного согласия на продажу квартиры от бывшего супруга НЕ требуется. Буквально, в определении Верховного суда РФ № 46-КГ 17-3 от 28.03.2017 г. это звучит так: "суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцом договор был заключен бывшим супругом после расторжения брака, в силу чего нормы семейного законодательства, регламентирующие необходимость при совершении сделки по распоряжению недвижимостью получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, к спорным правоотношениям не применимы".
Тем не менее, на практике, чтобы не вступать в судебные споры, это согласие берут даже с бывших супругов. Хуже от этого точно не будет, а поводов для оспаривания сделки будет меньше.
Рекомендую получать согласие даже от бывшего супруга — это дополнительная защита от судебных споров в будущем.
Исключения для военнослужащих: решение КС РФ 2025 года
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 30 октября 2025 г. N 36-П абзац первый пункта 3 признан не соответствующим Конституции РФ, в той мере, в какой он в системе действующего правового регулирования не позволяет оформить согласие супруги военнослужащего в трудноступной местности на военную ипотеку в ином порядке, чем путем очного взаимодействия с нотариусом.
Конституционный Суд РФ признал неконституционной норму, которая не позволяет оформить согласие в ином порядке, чем путем очного взаимодействия с нотариусом в труднодоступной местности, где нет даже выездных нотариусов. Требование об обязательной нотариальной форме в этом случае само по себе не может быть неконституционным. Но если ее соблюдение требует временных и финансовых затрат, это порождает несоразмерное ограничение прав. Законодателю необходимо упростить требования к оформлению согласия для указанных случаев, а пока его могут удостоверять командиры (начальники) воинских частей.
Требования к документу согласия и оформление
Нотариальное согласие на продажу недвижимости должно быть чётким и недвусмысленным. В нём обязательно указывают: что супруг согласен на продажу конкретного объекта; основные характеристики (площадь, кадастровый номер и т. п.); что речь идёт именно о продаже (а не дарении или обмене); дату составления документа; подпись супруга, который даёт согласие.
Причём согласие не "испортится" со временем — у него нет срока действия, но оно обязательно. Для оформления согласия необходимо предоставить нотариусу паспорт дающего согласие супруга, свидетельство о браке и документы на недвижимость.
- Паспорт супруга, дающего согласие
- Свидетельство о заключении брака
- Правоустанавливающие документы на недвижимость
- Справка о технических характеристиках объекта (при необходимости)
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли согласие супруга при покупке недвижимости?
Для совершения сделки по приобретению недвижимости согласие супруга по общему правилу не требуется. Приобретение недвижимости к данному виду сделок не относится. И согласие второго супруга на приобретение недвижимости будет требоваться только в некоторых случаях, в зависимости от вида приобретаемой недвижимости. Исключения составляют ипотечные сделки, где требуется регистрация залога.
Можно ли продать квартиру без согласия, если она оформлена на одного супруга?
Поэтому, несмотря на нововведения в СК РФ, продажа квартиры, приобретенной в браке, но оформленной на одного из супругов, без нотариально удостворенного согласия другого супруга по-прежнему является нарушением законодательства. Даже если в период брака один из супругов без ведома своей половины приобретет недвижимость и оформит ее лишь на себя, имущество все равно будет считаться общим, а его половина станет собственностью второго супруга. Если, не получив согласие, вторая сторона семейной пары захочет такое жилье, например, продать, второй супруг сможет через суд признать сделку недействительной.
Что изменилось в законодательстве с 2022 года?
Пункт 3 изменен с 1 сентября 2022 г. - Федеральный закон от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ. Изменения применяются к отношениям, возникшим после 1 сентября 2022 г. Основное изменение касается того, что теперь для признания сделки недействительной нужно доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия супруга. Это существенно усложняет процесс оспаривания сделок и защищает добросовестных приобретателей, но не отменяет обязанность получения согласия.