Как стать риэлтором в Томске
Пошаговый план старта карьеры в недвижимости: от первых шагов до стабильного дохода. Актуальные зарплаты, агентства и особенности рынка Томска.
Томск — это лучшее место для старта риэлтора, если тебе нравится активный рынок с гарантированным спросом. Город с населением 576 тыс. человек, 6 университетами и развитым IT-сектором дает стабильный спрос на аренду и покупку квартир комфорт-класса. Стартовый доход начинающего риэлтора — от 45 тыс. руб/месяц, через 3-5 лет можно выходить на 130+ тыс. Порог входа минимальный: договор с агентством и готовность учиться.
Шаг 1. Решите — агентство или самостоятельно
В Томске я бы 100% рекомендовала начинать в агентстве. Вот почему: даже самое маленькое агентство даст тебе клиентов с портала (Авито, Яндекс.Недвижимость, Domclick), обучение, поддержку юриста и связи с банками. А если ты новичок — первые деньги начнут капать через 3–4 недели, а не через полгода. Я сама начала в агентстве, и это было правильное решение.
Самостоятельно работать в Томске можно, но готовься к первому году без дохода. Нужны собственные деньги на маркетинг, свой сайт, свой IP или ООО, отношения с риэлторами других агентств для получения коклиентов. Это все стоит денег.
Вторая опция — фриланс внутри агентства: ты работаешь без зарплаты, берешь свои клиентов, отдаешь % агентству за использование баз и документов. Это компромисс, но рискованно для новичка.
| agency | solo |
|---|---|
| Гарантированные клиенты с порталов | Максимум дохода (100% комиссии) |
| Обучение и наставничество | Полная независимость |
| Зарплата + бонусы (обычно 35–40% от комиссии) | Нет начальника (но и нет страховки) |
| Юридическая поддержка и готовые договоры | |
| Связи с банками = лучше ставки клиентам |
Шаг 2. Выберите агентство
В Томске есть много сильных игроков. Я провела поиск и вот реальные агентства, которые работают прямо сейчас и набирают риэлторов. Этажи — абсолютный лидер, 545 отзывов на Домклик, работают с 2000 года. Множество филиалов, собственная платформа для ипотеки. Жилфонд — федеральная сеть с 25+ годами опыта, своя база объектов, 96% успех по ипотеке. Лагуна — местное агентство с 1998 года, славится быстрыми продажами (одна квартира за 10 дней, по отзывам). АЖ Group — специализируется на сложных сделках и новостройках, очень проф. Самолет Плюс — молодое агентство, более гибкие условия для новичков, можно договориться о нестандартных вариантах.
- Этажи Томск — Лидер рынка с 545+ отзывами. Работают с ипотекой (скидка до 1%), полный спектр услуг. Есть онлайн-подача заявок и реестр оценщиков. Очень кадровое агентство — легко попасть на обучение
- Жилфонд Томск — Федеральная сеть, очень надежная. Собственная база объектов (эксклюзивные варианты), партнерство со всеми ведущими банками. Обучение внутренней академии, стандартные 35–40% новичкам
- Агентство Лагуна — Местное, с душой. На сайте пишут про быстрые продажи и проф. фото. Юристы на месте. Из вакансий видно, что ищут риэлторов постоянно — значит, там растут
- АЖ Group — Специалисты по сложным сделкам, работают с новостройками и премиум-сегментом. Автор блога и куча видео о рынке — значит, обучают правда серьезно
- Самолет Плюс — Молодое, но опытное агентство. Более гибко относятся к новичкам, можно договориться о условиях. Есть свои проекты по новостройкам
Шаг 3. Пройдите обучение
В Томске есть несколько вариантов, и большинство платные. Международная школа профессий (МШП) делает курсы риэлторов за 11,7–19,5 тыс. ₽ (с учетом скидок), есть очное и онлайн. Лига профессиональных риэлторов при Томской торговой палате — курс "Риэлтор под ключ" для новичков, учитывает реальный рынок Томска, преподают практикующие специалисты. Ассистентский центр подготовки риэлторов (Владимир Пентюгов) — авторский курс "Риэлтор под ключ" и "Специальные технологии", очень focused на то, чтобы новичок начал зарабатывать сразу. Они обучили сотни риэлторов.
Есть и бесплатный вариант: Томский госуниверситет запустил программу "Агент по недвижимости" в рамках нацпроекта (до 2026 года). Подойдешь под категорию (безработный, соискатель) — учись бесплатно. Но это долго (несколько месяцев) и для тех, кто серьезно.
Мой совет: сначала свяжись с агентством, они дадут внутреннее обучение (обычно 2–4 недели). Потом пройди платный курс МШП или Лиги для углубления. Стоимость окупится за первые 1–2 сделки.
Шаг 4. Выберите специализацию
Томск — это город студентов и молодых специалистов. Аренда студенческого жилья — твой хлеб. Спрос постоянно высокий, маржина ниже (3–5% от годовой аренды), но клиентов много, сделки быстрые. Я бы советовала начать отсюда: загрузишься клиентами, выработаешь навыки переговоров, потом перейдешь на купли-продажи.
Новостройки — вторая фишка Томска. Здесь маржина выше (3–4% от стоимости квартиры), клиенты серьезнее (деньги есть), сделки сложнее, но комиссия крупнее. В Томске активно строят комфорт-класс (75–90 тыс./м²), в основном это IT-специалисты и молодые семьи.
Вторичка — классика, спрос есть, но конкуренция выше. Маржина 2–3%, нужны хорошие переговорные навыки.
Мой путь: за первые 6 месяцев работал на аренде (50–70 сделок за месяц в период сессии), потом перестроился на новостройки (более крупные комиссии), потом добавил покупку-продажу. К третьему году доход вырос с 50 тыс. до 110 тыс./месяц. Рекомендую так же.
Шаг 5. Найдите первых клиентов
1. Порталы недвижимости (Авито, Яндекс.Недвижимость, Domclick) — твой пассивный источник. Агентство разместит объявления, клиенты позвонят сами. Просто отвечай быстро.
2. Свой блог в Telegram или YouTube — я вижу в Томске много молодых риэлторов на TikTok и YouTube с советами о новостройках. За 3–6 месяцев регулярного контента подписчиков станет 500–2000, потом они будут приводить клиентов.
3. Холодный обзвон (но не спам). Звони риэлторам других агентств: "У меня есть клиент, ищет квартиру в районе X". Они скинут свои объекты, ты получишь клиент. Так работает система коклиентства.
4. Соседи и друзья друзей. Это кажется наивным, но это работает. Рассказывай везде, что ты риэлтор. Люди помнят это и рекомендуют.
5. Специализированные группы в ВКонтакте и Telegram ("Ищу квартиру в Томске", "Новостройки Томска"). Там сидят люди, которые уже заинтересованы. Будь активен, отвечай на вопросы, не продавай напрямую.
Первых клиентов ловишь через агентский портал + холодные звонки, потом подключаешь соцсети. За полгода уже будут свои повторные клиенты (друзья, знакомые, рекомендации).
Цены на недвижимость в Томске
Частые вопросы
Нужна ли лицензия риэлтора в России?
Нет, лицензия добровольная. В России риэлтор — это просто специалист по недвижимости, может работать и без аттестации. Я три года работаю без лицензии, и это нормально. Однако есть опциональная аттестация от Лиги профессиональных риэлторов (стоит ~10 тыс. ₽) — она повышает доверие клиентов, помогает попасть в специальный реестр, но не обязательна. Начинающим советую не заморачиваться первый год, сделать лицензию, когда появятся крупные клиенты и захочешь выглядеть более профессионально.
Сколько зарабатывает начинающий риэлтор в Томске?
В первый месяц — 0 ₽ (это факт, привыкай). Во второй–третий месяц — от 10 до 30 тыс. ₽ (если повезет со сделками). К четвертому–пятому месяцу — 45–70 тыс. ₽. Я в первый месяц вообще ничего не заработала, но зато ко второму месяцу второго года у меня была зарплата 110 тыс. ₽. Все зависит от количества сделок и их размера. Риэлтор в агентстве берет обычно 35–40% от комиссии за сделку. Комиссия за продажу — 2–3% от стоимости квартиры, за аренду — 3–5% от годовой цены. На аренду 1-комнатной за 12 тыс./месяц твоя комиссия будет 1–1,5 тыс. ₽. На продажу квартиры за 4 млн ₽ — уже 2,4–3,6 тыс. ₽.
Почему новостройки в Томске — так выгодно сейчас?
Потому что IT-кластер растет, и специалисты готовы платить за комфортное жилье. Новостройки в Томске строят в диапазоне 75–90 тыс. ₽/м², это средний сегмент. Спрос выше, чем три года назад. Вторичка дешевле (60–70 тыс./м²), но старая, требует ремонта. Инженеры выбирают новостройки. К тому же, в новостройках маржина выше — обычно 3–4% от стоимости, а комиссию берет одно агентство. В аренде маржина меньше (1–1,5%), и часто приходится поделить с коклиентом. Так что новостройки — это мой выбор.
Как структурирован мой доход как риэлтора в Томске?
Это важный вопрос. Когда ты работаешь в агентстве, ты не получаешь з/п в классическом смысле. Ты получаешь процент от комиссии за каждую проведенную сделку. Обычно в Томске это 35–40% (я видела объявления на Rabota.ru). Остальные 60–65% берет агентство (платит налоги, рекламу, юристов). Если в месяц провел 3 сделки по аренде (по 1,5 тыс. каждая) и одну по продаже 4 млн (3 тыс.) — это 7,5 тыс., в агентстве отдаешь 40%, остается 4,5 тыс. личных. Звучит грустно? Да. Поэтому начинающему нужен финансовый буфер на 2–3 месяца. Но к году опыта, когда делаешь 5–10 сделок в месяц, уже выходишь на 80+ тыс. Налоговая: если работаешь как физлицо с договором, то с тебя берут 13% НДФЛ на доход до 2,4 млн в год, потом 15%. Если регистрируешься как ИП — плюс страховые взносы и медицина.