Рынок недвижимости Ростова-на-Дону
Обзор рынка недвижимости: актуальные цены, динамика, доля ипотеки и ключевые показатели для риэлторов и покупателей.
Средняя цена м² на вторичном рынке Ростова-на-Дону достигла 105,1 тыс. рублей, в новостройках — 135,7 тыс. рублей (на ~27 тыс. рублей дороже). За 2025 год рост цен составил всего 0,9% — минимум среди крупных российских городов. Рынок Ростова стабилизировался: высокий спрос сочетается с активным предложением новостроек от застройщиков.
Что изменилось на рынке
Ростов-на-Дону занял первое место в рейтинге городов России с минимальным ростом цен на вторичное жилье в 2025 году (0,9%). Это значительно отличает рынок Ростова от общероссийской тенденции: средний прирост цен по стране составил 8,2%. Причина такого отличия в балансе спроса и предложения — новостройки активно поступают на рынок, сдерживая рост цен вторичного жилья.
В первом квартале 2026 года средний дисконт в Ростове составил 4,7%, а 83% готовых квартир продаются со скидкой (разница с цены предложения до 31%). Ключевая ставка ЦБ на апрель 2026 составляла 15%, что существенно влияет на ипотечные ставки. Рынок перешёл из фазы ажиотажа в фазу расчета.
Динамика первичного и вторичного рынков
На Дону в третьем квартале 2025 года жилье на первичном рынке подорожало на 10,1%, на вторичном — на 9,2%. Однако тенденция замедляется. Эксперты отмечают, что рынок стал более спокойным и рациональным, рост цен замедлился. К концу 2025 года в Ростове-на-Дону и агломерации средняя цена новостройки достигла 151 тыс. рублей, вторичного жилья — 126 тыс. рублей.
На практике видна большая разница между стартовой и реальной ценой. В феврале 2026 года квадрат в объявлениях предлагали по 110,7 тыс. рублей, а в сделках он проходил по 97,9 тыс. рублей — разница почти 12,8 тыс. рублей на метре. Это означает, что настоящая цена часто на 10-15% ниже выставляемой.
Популярные застройщики и объекты
На рынке активны ЖК «Сердце Ростова 2» (Ворошиловский район), ЖК «Флора» (Аксайский район), ЖК «Вишневый сад», ЖК «Регата» (Ленинский район, сдача 2026). На левобережье Дона активно развивается ЖК «Берег Дона» (от 110 тыс. ₽/м²) и ЖК «Academia» (от 147 тыс. ₽/м²).
ЖК «Высотка» предлагает квартиры от 87,688 тыс. ₽/м², ЖК «Four Premiers» (бизнес-класс) — от 126 тыс. ₽/м². Основные застройщики: ДОННЕФТЕСТРОЙ, МСК, ВКБ-Новостройки, АльфаСтройИнвест. ЖК «Флора» предлагает квартиры от 3,1 млн до 8,2 млн рублей с завершением в 2028 году.
Районы: цены и доступность
Дорогие и развитые районы: Центральный (от 140 тыс. ₽/м²), Советский район (ЖК Frame, от 120+ тыс. ₽/м²), левобережье Дона. В Советском районе хорошая инфраструктура с торговыми центрами и медучреждениями, цены относительно недорогие. Доступные районы: Первомайский (новостройки от 87-110 тыс. ₽/м²), Пролетарский, Кировский. На окраинах (Октябрьский, Железнодорожный) цены начинаются от 60-80 тыс. ₽/м².
Город развивается стремительными темпами: новое жилье строится как в центре, так и на окраинах, в спальных районах. Спрос очень высок, на юг в Ростов перебираются любители теплого климата.
Ипотека в Ростове-на-Дону
Семейная ипотека доступна со ставками от 6% (от 16 июня 2025). Первоначальный взнос — 15-20% от суммы кредита, срок до 30 лет. В Ростовской области действуют региональные программы: компенсация процентной ставки (9-10% годовых на счёт в течение 5 лет) и региональная льготная ипотека «Дисконт» (снижение на 2,5 п.п. от базовой ставки на весь срок).
Наибольшая доля сделок приходится на покупки с использованием ипотечных кредитов. Ипотека оформляется с первоначальным взносом 10-30%, процентная ставка зависит от размера первоначального взноса, подтверждения дохода и типа приобретаемой недвижимости. Многодетным семьям и госработникам предоставляется доп. выплата 20-30% от стоимости жилья.
| Тип жилья | Средняя цена (м²) | Диапазон цен | Динамика за год |
|---|---|---|---|
| 1-комн. (вторичка) | 105,1 тыс. ₽ | 80–140 тыс. ₽ | +0,9% |
| 2-комн. (вторичка) | 105,1 тыс. ₽ | 85–150 тыс. ₽ | +0,9% |
| 3-комн. (вторичка) | 105,1 тыс. ₽ | 90–160 тыс. ₽ | +0,9% |
| Новостройка (средняя) | 135,7 тыс. ₽ | 87–151 тыс. ₽ | +10,1% |
Ипотечный рынок
На 16 июня 2025 года доступно 51 предложение семейной ипотеки со ставками от 6%. Это самая выгодная государственная программа для семей с детьми. Региональная льготная ипотека «Дисконт» дает снижение на 2,5 процентных пункта от базовой ставки на весь срок кредитования для граждан любого статуса.
Ипотека требует первоначальный взнос 10-30%. По региональным программам приобретение жилья возможно только на первичном рынке (долевое участие, готовое жилье от застройщика). Ключевая ставка ЦБ на апрель 2026 составляла 15%, что удорожает ипотеку. Рекомендую клиентам брать кредиты через льготные программы, так как коммерческие ставки неконкурентны при такой базовой ставке.