ИП vs Самозанятость для риэлтора: налоги и статус
Сравнение налоговых режимов, ограничений по доходу и преимуществ каждого статуса для агента недвижимости.
Для риэлтора с доходом до 2,4 млн в год самозанятость явно выгоднее: налог 4-6% против 6-15% у ИП плюс страховые взносы 53 658 рублей в год. ИП выгодно выбирать при доходе свыше 2,4 млн или планах нанимать сотрудников — тогда лимит УСН в 450 млн рублей и возможность масштабирования окупают дополнительные расходы. Для большинства начинающих риэлторов самозанятость — оптимальный старт с минимальной бюрократией.
Сводная таблица сравнения
| Критерий | ИП | Самозанятость |
|---|---|---|
| Налоговая ставка | 6% (УСН доходы) или 15% (УСН доходы-расходы) | 4% с физлиц, 6% с юрлиц и ИП |
| Страховые взносы | 53 658 руб/год обязательно + 1% с дохода свыше 300 000 руб | Не платятся (добровольно можно) |
| Лимит дохода в год | До 450 млн рублей на УСН в 2025 году | До 2,4 млн рублей в год |
| Отчётность | Декларация по УСН ежегодно, при доходе свыше 60 млн — ещё по НДС ежемесячно | Никакой отчётности — чеки через приложение, налог рассчитывает ФНС |
| Возможность найма сотрудников | Может нанимать работников | Запрещено нанимать по трудовым договорам |
| Работа с застройщиками | Возможна | Застройщики отказываются работать с самозанятыми |
| Агентские договоры | Разрешены | Запрещены агентские договоры, договоры комиссии и поручения |
| Пенсионные права | Идёт пенсионный стаж и накопление пенсионных баллов | Не идёт стаж, можно добровольно заключить договор с СФР |
Самозанятые платят всего 4% с доходов от физлиц и 6% с юрлиц, плюс первые 10 000 рублей дохода идут с льготой — 3% и 4% соответственно. Для сравнения: ИП на УСН платит минимум 53 658 рублей страховых взносов в год обязательно, плюс 1% с дохода свыше 300 000 рублей, плюс сам налог 6-15%.
Пример: при доходе 500 000 рублей в год самозанятый заплатит примерно 20-30 тысяч налогов, а ИП — минимум 53 658 + налог УСН + 2000 рублей дополнительных взносов = около 85-90 тысяч. Разница почти в 3 раза! Но при превышении лимита 2,4 млн самозанятый теряет право на НПД и должен переходить на другой режим.
Главное ограничение — запрет на агентские договоры, договоры комиссии и поручения, что означает невозможность быть официальным представителем клиента. Самозанятый риэлтор не может заключать договоры аренды от своего имени при сдаче чужой недвижимости или проводить показы от имени клиента.
Серьёзная проблема — застройщики отказываются работать с самозанятыми. Это означает потерю целого сегмента рынка новостроек. Нельзя нанимать сотрудников по трудовым договорам, что исключает возможность масштабирования бизнеса. Работать можно только в формате консультационных услуг или договоров возмездного оказания услуг.
ИП на УСН может зарабатывать до 450 млн рублей в год — это в 187 раз больше лимита самозанятого. ИП может нанимать работников, участвовать в госзакупках, открывать расчётные счета в банках. ИП необходимо для постоянной работы с юридическими лицами — застройщиками, агентствами, банками.
Для амбициозных риэлторов, планирующих создать собственное агентство, ИП — единственный вариант. Те, кто хочет нанять в штат специалистов — ипотечных брокеров, юристов, других риэлторов — обязательно выбирают ИП. Самозанятость подходит только для индивидуальной работы.
| Сценарий | Описание |
|---|---|
| Когда лучше ИП | ИП выбирайте, если планируете работать с застройщиками, зарабатывать свыше 2,4 млн в год или нанимать сотрудников. Также ИП необходим для участия в тендерах, получения кредитов на развитие бизнеса и создания собственного агентства недвижимости. |
| Когда лучше Самозанятость | Самозанятость идеальна для работы с физлицами, доходе до 2,4 млн в год и желании минимизировать бюрократию. Особенно подходит начинающим риэлторам — платите налог только при наличии дохода, что актуально при нестабильных заработках. |
| Когда можно совмещать | С 2025 года можно быть ИП на НПД — получаете статус предпринимателя для работы с банками и участия в тендерах, но платите по правилам самозанятых. Это компромиссный вариант для тех, кому нужен официальный статус ИП, но хочется простоты самозанятости. |
Частые вопросы
Может ли риэлтор работать самозанятым и получать комиссию с сделок?
Да, риэлтор может быть самозанятым — услуги в сфере недвижимости разрешены для НПД, но есть важные ограничения. Запрещены агентские договоры, поэтому нельзя брать классическую комиссию с продажи или быть официальным представителем клиента. Работать нужно по договорам оказания услуг — консультирование, подготовка документов, сопровождение сделок, но не агентирование.
Сколько налогов заплатит риэлтор-самозанятый с дохода 1 млн рублей в год?
Самозанятый риэлтор заплатит 4% с доходов от физлиц и 6% с юрлиц, при этом первые 10 000 рублей идут со льготой. С дохода 1 млн от физлиц налог составит примерно 39 000 рублей (10 000×3% + 990 000×4%). Для сравнения: ИП заплатит минимум 53 658 рублей страховых взносов + 7000 доп.взносов + налог УСН 60 000 = около 120 000 рублей. Экономия на самозанятости — более 80 000 рублей в год!
Можно ли перейти с самозанятости на ИП и наоборот?
При регистрации самозанятости с действующим ИП нужно в течение 20 дней закрыть ИП или отказаться от УСН. Самозанятому ИП нельзя совмещать НПД с другими спецрежимами — ОСНО, ЕСХН, УСН или патентом. Переходы возможны, но нужно правильно оформлять: сначала уведомить о снятии с одного режима, потом регистрироваться на другом. Обратный переход с НПД на ИП происходит автоматически при превышении лимитов или по заявлению.
