Апартаменты
Как это работает
На практике апартаменты функционируют как коммерческая недвижимость, хотя внешне неотличимы от жилой квартиры. При покупке апартаментов вы заключаете договор купли-продажи, регистрируете право собственности в Росреестре, но зарегистрировать постоянную прописку не можете. Это означает, что тарифы ЖКХ могут быть выше, вы не можете рассчитывать на льготы по оплате услуг, и государство не обязано строить рядом школы, детсады и поликлиники.
С 1 января 2025 года в России вступили в силу масштабные изменения в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности», которые кардинально меняют правила работы рынка апартаментов и апарт-отелей. Фактически с 1 сентября 2025 года собственник апартамента в апарт-отеле не сможет сдавать свой номер самостоятельно. При продаже апартаментов действуют особые правила налогообложения, которые отличаются от жилой недвижимости.
Когда применяется
- Инвестирование в доступное жилье со сниженной стоимостью квадратного метра (на 15-30% дешевле квартир)
- Формирование портфеля сдачи в аренду (включая краткосрочную через туристические платформы после 1 сентября 2025 через управляющую компанию)
- Покупка в туристических районах и рядом с деловыми центрами для инвестирования, когда вопрос прописки не критичен
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Значительно ниже цена — экономия 15-30% на стоимости квадратного метра по сравнению с квартирой в том же доме | Нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку) — статус нежилого помещения остается неизменным |
| Привлекательны для инвесторов благодаря потенциалу краткосрочной аренды и туристического дохода | ЖКХ дороже — тарифы могут быть выше, чем для жилых помещений, нет жилищных льгот и субсидий |
| Часто находятся в удобных локациях — рядом с деловыми центрами, торговыми комплексами, развлекательными зонами | Сложный налоговый режим — минимальный срок владения для безналогового продажи составляет 5 лет (а не 3 года, как для жилья) |
Советы для риэлтора
- Всегда уточняйте с клиентом, требуется ли ему прописка — это основной разделитель между апартаментами и квартирами. Если клиент нуждается в регистрации, апартаменты не подойдут категорически
- Подчеркивайте инвестиционный потенциал апартаментов и их привлекательность для дохода — но обязательно информируйте о новых требованиях 2025 года (обязательная управляющая компания для апарт-отелей, классификация до 1 сентября 2025)
- При презентации цены указывайте не только стоимость квадратного метра, но и прямое сравнение налоговой нагрузки при продаже, ЖКХ и прочих операционных затрат
Законодательная база
- ФЗ от 22 января 2025 года: Госдума отклонила законопроект о введении статуса «многофункционального здания», который бы позволил легально проживать в апартаментах — апартаменты остаются в статусе коммерческой недвижимости
- Приказ Министерства туризма РФ от 25 января 2011 г. № 35: апартаменты определяются как две или более жилые комнаты площадью не менее 40 кв. м., рассматриваемые как средства размещения
- НК РФ, ст. 217: апартаменты не относятся к жилым помещениям, в связи с чем к ним не применяется условие о трехлетнем сроке владения при продаже
- ЖК РФ: в Жилищном кодексе не содержится понятия «апартаменты», в связи с чем апартаменты не признаются жилым помещением
- ФЗ «Об основах туристской деятельности» (действует с 1 января 2025 года): регулирует классификацию апарт-отелей и требует обязательную регистрацию в едином реестре до 1 сентября 2025 года
Часто задаваемые вопросы
Можно ли зарегистрировать постоянную прописку в апартаментах?
Нет, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Это ключевое отличие от жилых помещений. Апартаменты не признают полноценным жильём, в них нельзя прописаться. Если вам нужна прописка (например, для школы, детского сада или получения льгот), следует покупать квартиру, а не апартаменты. Это юридически вынуждает вас искать другой адрес регистрации.
Какой минимальный срок владения апартаментами, чтобы не платить налог при продаже?
Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому платить НДФЛ при их продаже надо только в том случае, если не прошло пять лет в собственности — трехлетний срок владения в этом случае не применяется. Минимальный срок владения апартаментами, чтобы не платить НДФЛ, составляет 5 лет, и срок владения считается с даты, когда вы зарегистрировали право собственности на апартаменты. Если вы продаёте раньше, то должны подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог.
Сколько налога нужно платить при продаже апартаментов, если они в собственности менее 5 лет?
При продаже недвижимости до истечения минимального срока владения необходимо заплатить налог по ставке 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Размер налогового вычета составляет 250 тыс. рублей, так как апартаменты считаются нежилым помещением. На практике это означает: если вы продаёте апартаменты за 5 млн рублей, облагаемая база = 5 млн − 250 тыс. = 4,75 млн рублей, и налог = 4,75 млн × 13% = 617,5 тыс. рублей. Декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года, а налог заплатить до 15 июля.
Чем апартаменты отличаются от обычной квартиры?
Апартаменты не входят в категорию жилых помещений: нельзя оформить постоянную прописку, тарифы ЖКХ могут быть выше, нельзя рассчитывать на льготы по оплате услуг, государство не обязано строить рядом школы, детсады и поликлиники. Кроме того, минимальный срок владения для безналогового продажи составляет 5 лет (вместо 3 лет для жилья), и налоговый вычет при продаже — 250 тыс. рублей (вместо 1 млн для квартир). Однако апартаменты обычно дешевле: цена квадратного метра на 15-30% ниже.
Какие изменения в законодательстве об апартаментах произошли в 2025 году?
22 января 2025 года Госдума отклонила законопроект о введении в Градостроительный кодекс понятия «многофункциональное здание» (МФЗ), где можно было бы сочетать жилые и нежилые помещения, оставив апартаменты в статусе коммерческой недвижимости. С 1 января 2025 года вступили в силу масштабные изменения в Федеральном законе «Об основах туристской деятельности», которые меняют правила работы рынка апартаментов. Собственник апартамента в апарт-отеле должен заключить договор с управляющей компанией и не сможет сдавать свой номер самостоятельно с 1 сентября 2025 года.
Есть ли ограничения на аренду апартаментов?
Фактически с 1 сентября 2025 года собственник апартамента в апарт-отеле не сможет сдавать свой номер самостоятельно. Эти изменения в регулировании деятельности объектов размещения обязывают собственника апартамента заключить договор с управляющей компанией. Кроме того, с 1 сентября 2025 года агрегаторам запрещено размещать объекты, не внесенные в Единый реестр — отдельные апартаменты, не подпадающие под классификацию, потеряют возможность продвижения на крупных платформах. Это существенно осложняет туристическую сдачу для тех, кто не прошел классификацию.
Какие тарифы ЖКХ в апартаментах?
Тарифы ЖКХ в апартаментах могут быть выше, чем в жилых помещениях. Изначально предполагалось, что плата за коммунальные услуги в многофункциональных зданиях должна была быть такой же, как в обычных жилых домах, однако законопроект об этом был отклонен. На практике, поскольку апартаменты юридически относятся к коммерческой недвижимости, управляющая компания часто применяет коммерческие тарифы, которые выше жилых. Рекомендую уточнить у застройщика или управляющей компании конкретные тарифы перед покупкой.