Безопасные расчёты
Как это работает
Работа безопасных расчётов зависит от выбранного инструмента. При использовании СБР (сервиса безопасных расчётов): покупатель переводит деньги на счёт банка и оплачивает электронную регистрацию сделки, после чего сумму переводят на счёт продавца, он получает деньги, а покупатель становится владельцем квартиры. Оформление СБР занимает не больше 15 минут, не нужно снимать наличные, пересчитывать всю сумму, вносить в банковскую ячейку или брать расписку.
При использовании эскроу-счета: банк временно хранит деньги покупателя до выполнения условий сделки, после чего перечисляет их продавцу. Чаще всего в сделках с недвижимостью счет эскроу используется при расчетах по договору участия в долевом строительстве, и такие сделки проводят и с использованием ипотеки. Деньги на счетах эскроу входят в систему страхования вкладов.
Аккредитив действует иначе: банк покупателя перечисляет деньги на счет продавца, но только после выполнения строго определенных условий. Условия работы эскроу более стандартизированы банком с меньшими возможностями переписывать условия.
Когда применяется
- При покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) — эскроу-счет обязателен с 2019 года
- При покупке-продаже вторичной недвижимости между физическими лицами — аккредитив, банковская ячейка или альтернативный эскроу
- При ипотечных сделках — для защиты интересов банка-кредитора и гарантии оплаты
- При крупных суммах или когда стороны не знакомы друг с другом — аккредитив считается наиболее безопасным
- При использовании сервиса электронной регистрации Домклика, ВТБ, Самолёт Плюс и других платформ
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Гарантирует сохранность средств и исполнение условий договора для каждой стороны | Банковская ячейка считается наименее безопасным и более затратным способом расчётов, требует пересчёта и проверки наличных (0,1-0,3% от суммы) |
| Не требует снимать наличные, пересчитывать, переживать за транспортировку, средства хранятся под защитой до регистрации сделки в Росреестре | Средства на аккредитивном счете не попадают под систему страхования вкладов, поэтому важно выбирать надежные, системно значимые банки |
| Обеспечивает полностью прозрачный переход средств, что полезно при супругах, вносящих добрачные или наследственные средства | Нередки случаи, когда недобросовестные сотрудники банка по сговору с одной из сторон вскрывают ячейку раньше времени |
| Деньги на счетах эскроу входят в систему страхования вкладов | Процедура аккредитива требует больше времени и документов по сравнению с ячейкой |
| Объединённый сервис 'Регистрация и расчёты' стоит 3900 рублей для квартиры и 7800 рублей для дома — почти в 3 раза дешевле, чем оформление услуг по отдельности | Необходимость открытия счета в конкретном банке, выбранном застройщиком или кредитором — ограничение выбора для клиента |
Советы для риэлтора
- Нужно информировать клиентов о недопустимости наличных расчётов, переводить сделки на безопасные расчёты и объяснять клиентам преимущества, контролировать юридическую чистоту объектов
- Согласуйте все три части сделки: описание объекта, договор купли-продажи (ДКП) и договоры с банком (аккредитив, эскроу, ячейка) — иначе даже самый надежный инструмент не спасет от споров
- При эскроу-счетах застройщик сотрудничает с конкретным банком, и при оформлении нужно заключить трехсторонний договор между клиентом, банком и застройщиком
- Открывать счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве имеют право только уполномоченные банки из реестра ЦБ — проверяйте список на сайте регулятора
- Всегда рекомендуйте клиентам современные сервисы СБР (Домклик, ВТБ, Самолёт Плюс), так как они дешевле и быстрее традиционных схем с ячейками
Законодательная база
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ 'Об участии в долевом строительстве' — с 1 июля 2019 года все расчеты с застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ) на новостройки должны проводиться только через эскроу-счета
- Статья 860.7 Гражданского кодекса РФ регулирует счета эскроу и условия их использования
- При банкротстве кредитного учреждения установлена гарантированная компенсация вкладов на счетах эскроу через Агентство по страхованию вкладов (АСВ) — 100% суммы, но не более 10 млн рублей
- Список уполномоченных банков для открытия эскроу-счетов публикуется на сайте Центрального банка РФ
- Статья 9 ЖК РФ — запрет на использование наличных расчётов свыше 600 000 рублей при продаже недвижимости физическими лицами (в силе с 2025 года)
Часто задаваемые вопросы
Чем безопасные расчёты отличаются от обычного наличного платежа?
Покупатель боится отдать деньги и остаться без жилья, продавец — передать право собственности и не получить оплату. При безопасных расчётах деньги не переходят сразу из рук в руки, а блокируются на счёте банка до выполнения всех условий сделки. Банк выступает независимым посредником, контролирующим соблюдение условий. В 2025 году агентствам нужно информировать клиентов о недопустимости наличных расчётов и продвигать банковские переводы. Это исключает мошенничество, подмену денег и обман.
Обязателен ли эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке?
Чаще всего в сделках с недвижимостью счет эскроу используется при расчетах по договору участия в долевом строительстве, и с 2019 года это обязательное условие. Почти все сделки по договору долевого участия застройщики обязаны проводить с использованием счета эскроу, что делает покупку квартиры безопасной для дольщика — застройщик получит деньги за жилье только когда предоставит банку разрешение на ввод в эксплуатацию дома. При вторичной недвижимости эскроу не обязателен, но может быть использован как альтернатива аккредитиву.
Застрахованы ли деньги на счете эскроу?
Деньги на эскроу-счетах застрахованы в обязательном порядке, страхование вклада осуществляется на сумму, не превышающую 10 миллионов рублей. Счет страхуется Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Это означает, что если банк разорится, вы получите компенсацию. Эскроу-счет застрахован на 10 млн рублей, а аккредитив — лишь на 1,4 млн рублей, поэтому эскроу считается более защищённым инструментом.
Сколько времени занимает проведение расчётов через СБР?
Обычно сделка занимает не более 15 минут. Оформление сервиса безопасных расчётов занимает не больше 15 минут. Современные сервисы (Домклик, ВТБ, Самолёт Плюс) позволяют быстро провести сделку, минуя традиционные схемы с банковскими ячейками и аккредитивами, которые могут занять несколько дней.
Можно ли вернуть деньги, если я передумал проводить сделку?
На эскроу-счете деньги блокируются, пока получатель не выполнит условия сделки в оговоренный срок — например, застройщик не получит деньги, пока не сдаст дом и не представит акт приема-передачи, исключение — ситуации, когда получатель не может выполнить условия договора. При аккредитиве условия мягче: на аккредитиве деньги не блокируются, и покупатель может забрать их, если решил отказаться от сделки, предъявив документы, указанные в условиях. Изменение условий и расторжение договора СБР возможны по соглашению между покупателем, продавцом и исполнителем, а также по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Как выбрать между аккредитивом, ячейкой и эскроу?
Условия работы эскроу более стандартизированы банком с меньшими возможностями переписывать условия — сценарии обычно типовые и часто используются в массовых ипотечных и новостроечных сделках. Аккредитив подходит для всех видов сделок на вторичном рынке, особенно когда речь идет о крупных суммах и сторонах, которые не знакомы друг с другом, и идеален для ипотечных сделок. Банковская ячейка считается наименее безопасным и более затратным способом, требует пересчета и проверки наличных (0,1-0,3% от суммы). Для новостроек — только эскроу, для вторичного рынка — аккредитив или сервисы СБР.