ДДУ
Как это работает
Застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до получения разрешения на строительство, опубликования, размещения проектной декларации, государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок. Когда все условия соблюдены, вы и застройщик подписываете договор. Оплата покупки квартиры по ДДУ с июля 2019 года происходит через счета эскроу — деньги с такого счета застройщик получит только после завершения строительства. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным. Застройщик обязан устранить недостатки в течение трех лет с момента передачи объекта в эксплуатацию, а гарантия на отделку составляет 1 год.
Когда применяется
- Покупка квартиры в новостройке у застройщика на этапе строительства
- Инвестирование в строящееся жилье с целью получения готового объекта после завершения строительства
- Приобретение индивидуальных домов в составе малоэтажных жилых комплексов по долевому принципу
- Покупка нежилых помещений или машино-мест в новых зданиях, строящихся застройщиком
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Цена квартиры обычно ниже, чем на вторичном рынке благодаря скидкам застройщика на этапе строительства | Длительный период ожидания готовой квартиры (от 2 до 5-7 лет в зависимости от проекта) |
| Эскроу-счета и усиление контроля со стороны государства делают договор одним из самых надежных инструментов | Если застройщик обанкротится, дольщик получит на руки ровно ту сумму, которую заплатил, а за годы ожидания цены на жилье могут вырасти в разы |
| С момента государственной регистрации ДДУ земельный участок и строящийся дом считаются находящимися в залоге у дольщиков, защищая их при банкротстве застройщика | Проектная декларация может меняться во время строительства дома, и если изменения не нравятся дольщику, он вправе расторгнуть ДДУ |
| Если застройщик допустил нарушение срока передачи объекта, он обязан уплатить дольщику неустойку (пени) | Нет одного для всех застройщиков варианта договора: каждый пишет свой, поэтому в договоре могут быть пункты, которые невыгодны дольщику |
Советы для риэлтора
- Всегда проверяйте, что дом зарегистрирован в системе наш.дом.рф — это базовая проверка легальности проекта и соответствия его требованиям 214-ФЗ
- Убедитесь, что договор называется именно 'договор долевого участия' — другое наименование говорит о том, что строительство ведется по другой, менее защищающей средства покупателя схеме
- Если сделка заключается одним из супругов, необходимо получить нотариальное согласие другого супруга, но если договор заключается обоими супругами, то получение согласия не требуется
- ДДУ не должен содержать условия, противоречащие закону о долевом строительстве, иначе договор можно оспорить через суд
- Обращайте особое внимание на условия передачи денежных средств: убедитесь, что оплата идет на эскроу-счет, а не напрямую застройщику
Законодательная база
- ФЗ-214 (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ 'Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости') — основной закон, регулирующий все аспекты договора долевого участия
- Требования к электронной форме договора, соглашения об уступке прав устанавливаются Приказом Росреестра от 17.06.2020 N П/0202
- Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора; договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным
- Статья 6 ФЗ-214: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором, иначе уплачивает неустойку (пени)
Часто задаваемые вопросы
Чем ДДУ отличается от договора купли-продажи (ДКП)?
Договор купли-продажи (ДКП) всегда заключается о покупке готового объекта, а ДДУ — об участии в долевом строительстве. ДКП применяется к готовому жилью на вторичном рынке и регулируется Гражданским кодексом РФ, тогда как ДДУ регулируется специальным ФЗ-214 с более строгими требованиями к защите прав покупателя. После ввода дома в эксплуатацию Росреестр не регистрирует ДДУ как новые договоры, а переводит права дольщика в право собственности через акт приема-передачи.
Обязательно ли использовать эскроу-счет при ДДУ?
Оплата по ДДУ с июля 2019 года происходит через счета эскроу, где деньги с такого счета застройщик получит только после завершения строительства. Эта система была введена для защиты дольщиков. Услуга эскроу платная и в Москве обойдется примерно в 15 тыс. рублей. Да, эскроу-счета обязательны для всех договоров долевого участия по новостройкам с 2019 года.
Что произойдет, если застройщик обанкротится?
В случае банкротства застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем, так как согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге земельный участок и строящийся дом. Это означает, что в случае банкротства застройщика ваше право на квартиру сохраняется в виде требования в очереди кредиторов, и вы сможете получить либо готовую квартиру, либо возврат уплаченных средств в зависимости от хода конкурсного производства.
Какие документы нужны для регистрации ДДУ в Росреестре?
Основной документ — это сам договор долевого участия в электронном виде с подписями обеих сторон (электронная подпись не требуется для граждан). Также необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга(и) (если дольщик состоит в браке), и ипотечный договор, если дольщик берет ипотеку. Размер пошлины за регистрацию ДДУ с 2025 года составляет 700 рублей. Регистрация обычно занимает 5-7 рабочих дней.
Можно ли изменить условия ДДУ после подписания?
Изменение цены договора долевого участия возможно только при подписании соответствующего соглашения обеими сторонами сделки. Любые изменения условий (планировка, стоимость, сроки) должны быть оформлены дополнительным соглашением, зарегистрированным в Росреестре. Будьте осторожны: внимательно изучите текст доверенности, если вы даете ее риэлтору — в ней не должно быть полномочий по изменению вашего ДДУ, в том числе подписывать и регистрировать допсоглашения.
Как дольщик защищен от нарушения сроков строительства?
Если застройщик нарушает указанный в договоре срок передачи жилья, он обязан уплатить неустойку, размер которой зависит от стоимости квартиры, длительности просрочки и процентной ставки ЦБ РФ. При значительном отклонении от графика строительства участник может требовать неустойку, а также расторгнуть ДДУ. В моей практике были случаи, когда задержка строительства на год позволяла дольщику получить неустойку в размере 3-5% от стоимости квартиры в качестве компенсации.