Телеграм-канал
Wiki-термин

Эскроу-счёт

Эскроу-счет - это специальный банковский счет для безопасного проведения расчетов между заказчиком и подрядчиком. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования, и застройщик получает деньги только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Условие об использовании эскроу-счета является существенным условием договора долевого участия (ДДУ), без него договор считается незаключенным. Это механизм защиты денег покупателя, гарантирующий его возврат или передачу застройщику только при выполнении обязательств по сделке.
ЕК Елена Краснова
Обновлено: 2026

Как это работает

Процесс оплаты через эскроу-счет предполагает заключение трехстороннего договора между дольщиком, застройщиком и банком (эскроу-агентом). После регистрации ДДУ дольщик перечисляет средства на эскроу-счет. Деньги блокируются, и обязательство по оплате ДДУ считается исполненным.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства перечисляются застройщику. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, и вознаграждение уполномоченному банку не выплачивается.

По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года. На практике банк требует согласования обеих сторон при распределении средств в случае спорных ситуаций или по решению суда.

Когда применяется

  • Применение в долевом строительстве регламентируется статьей 15.4 и 15.5 ФЗ-214 при заключении договора долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры в новостройке
  • С 1 марта 2025 года эскроу-счета применяются при возведении индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда, граждане-заказчики могут размещать оплату на счете эскроу в уполномоченном банке (до 10 млн рублей страхуются)
  • С лета 2024 года купить загородный дом с помощью льготной ипотеки можно только с использованием счета эскроу
  • С 1 июля 2019 года оплата по договорам участия в долевом строительстве должна осуществляться исключительно с использованием счетов эскроу

Преимущества и недостатки

Преимущества Недостатки
Даже если дом не будет достроен, каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния застройщика В условиях высоких ставок для застройщиков эскроу-счета создают дополнительные сложности, вынуждая застройщиков повышать цены
Благодаря переходу к проектному финансированию с эскроу-счетами покупка недвижимости в строящихся объектах становится безопаснее - деньги дольщиков защищены Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование от банков для реализации своих проектов из-за введения эскроу-счетов
Закон распространил действие страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные на счетах эскроу в сумме не более 10 млн рублей Пострадали от нового закона владельцы земельных участков под жилую застройку - если раньше застройщики расплачивались с ними квартирами, сейчас на законодательном уровне запрещено заключение договоров долевого участия без внесения денежных средств на эскроу-счета
Арест или списание денег с эскроу счета по обязательствам дольщика перед третьими лицами и по обязательствам застройщика не допускается

Советы для риэлтора

  1. При заключении ДДУ всегда проверяйте наличие условия об эскроу-счете - это существенное условие договора. Убедитесь, что застройщик выбрал банк из перечня уполномоченных банков, утверждаемого Правительством РФ и публикуемого на сайте Банка России
  2. Не рекомендуйте клиентам заключать предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ - такой договор не дает статус участника долевого строительства и не защищает нормами закона №214-ФЗ
  3. Обратите внимание клиента на срок размещения денег на эскроу-счете - если все сроки прошли без выполнения обязательств, дольщик имеет право забрать свои деньги
  4. С марта 2025 года материнский капитал можно использовать для строительства частного дома через эскроу-счета - если подрядный договор расторгнут, средства вернутся владельцу маткапитала автоматически

Законодательная база

Часто задаваемые вопросы

Обязателен ли эскроу-счет для всех новостроек?

С 1 июля 2019 года оплата по договорам участия в долевом строительстве должна осуществляться исключительно с использованием счетов эскроу. Другие способы привлечения денег применимы лишь в исключительных, указанных в законе, случаях. Применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ зарегистрирован после 01.07.2019. В новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам без использования счетов эскроу, но с обязательным отчислением в компенсационный фонд застройщиков.

Как защищены деньги на эскроу-счете?

Закон распространил действие страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные на счетах эскроу в сумме не более 10 млн рублей. Арест или списание денег с эскроу счета по обязательствам дольщика перед третьими лицами и по обязательствам застройщика не допускается. Деньги лежат на счете, их никто не снимает до тех пор, пока объект недвижимости не будет сдан. Когда объект достроен, средства переводятся с эскроу счета застройщику.

Какой банк открывает эскроу-счет?

Счет эскроу открывается в банке, выступающем в роли эскроу-агента. Банк, через который будет осуществляться сделка, выбирает застройщик-бенефициар, а не покупатель-депонент. Это может быть только банковская организация из перечня на сайте регулятора. Список уполномоченных банков утверждается Правительством РФ и ежемесячно публикуется на сайте Банка России.

Что происходит с деньгами, если застройщик обанкротился?

В случае банкротства застройщика, если он до банкротства успел исполнить предусмотренный договором эскроу объем обязательств, он получит от банка денежные средства. В противном случае денежные средства будут возвращены покупателям по истечении срока договора, если иное не предусмотрено самим договором. Дольщик может забрать назад свои деньги из банка независимо от желания и финансового состояния застройщика. Если застройщик нарушает условия ДДУ или становится банкротом, дольщик расторгает ДДУ, и это становится основанием для возврата денег с эскроу-счета.

Начисляются ли проценты на деньги на эскроу-счете?

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. Это установлено для того, чтобы деньги дольщика находились в полной сохранности без участия в каких-либо финансовых операциях банка.

Как долго деньги могут находиться на эскроу-счете?

Денежные средства на счет эскроу вносятся на срок условного депонирования, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года. На практике этот срок может быть согласован сторонами в договоре эскроу.

Источники и ссылки

Связанные термины

Задаток
Аванс
ДДУ
Переуступка