Кадастровая стоимость
Как это работает
Государство проводит кадастровую оценку по специальной методике для определения кадастровой стоимости. Метод определения — массовая оценка объектов недвижимости. Основные факторы расчёта включают местоположение, площадь, износ здания и доступность инфраструктуры, при этом разные регионы могут интерпретировать эти параметры по-разному.
Для 2025 года налог на имущество рассчитывается от кадастровой стоимости 2024 года, если только она не выросла за счёт изменения характеристик недвижимости. В Москве в 2025 году проведена новая государственная кадастровая оценка, результаты которой применяются с 1 января 2026 года и рассчитываются по «полной» кадастровой стоимости. После проведения оценки бюджетное учреждение регистрирует стоимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Когда применяется
- Расчёт налога на имущество физических лиц (квартиры, дома) по ставке 0,1-2,5% в зависимости от стоимости объекта
- Определение земельного налога для земельных участков согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ
- Расчёт государственной пошлины при регистрации прав на недвижимость в Росреестре
- Проверка налоговой базы при продаже недвижимости (Налоговая служба применяет коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости, если цена сделки её занижена)
- Определение арендной платы за муниципальные и государственные земельные участки
- Судебные споры и разделы имущества при наследовании и разводах
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Единая методология оценки для всех регионов РФ — исключает субъективность и коррупцию при определении налоговой базы | Завышение стоимости: нередко кадастровая оценка оказывается выше реальной рыночной цены, что ведёт к переплате налогов собственниками |
| Стабильность: кадастровая стоимость пересматривается периодически (в Москве каждые 2 года), а не ежегодно, как рыночная, что позволяет планировать налоговые платежи | Сложность оспаривания: требует профессиональной оценки рыночной стоимости (стоит 30-50 тыс. рублей), что доступно не всем |
| Защита бюджета: государство получает стабильные налоговые доходы от недвижимости, не зависящие от конъюнктуры рынка | Отставание от рынка: обновления происходят редко, поэтому стоимость может не отражать текущую экономическую ситуацию в регионе |
| Возможность оспаривания: собственник может через комиссию или суд доказать завышение стоимости, если она выше рыночной | Непрозрачность методики: граждане часто не понимают, почему кадастровая стоимость резко выросла после переоценки |
Советы для риэлтора
- Всегда проверяйте кадастровую стоимость объекта при оценке цены продажи. Если она выше рыночной, подсчитайте для клиента будущий налог НДФЛ с учётом коэффициента 0,7 по ст. 217.1 НК РФ — это может повлиять на переговоры о цене
- При сделке покупки подсчитайте для клиента размер государственной пошлины (с 2025 г. до 6 тыс. рублей или 2 тыс. + 0,02% свыше 20 млн рублей) и ежегодный налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости
- Если кадастровая стоимость объекта резко выросла после переоценки, посоветуйте собственнику оспорить её через комиссию, предоставив независимую оценку рыночной стоимости — может сэкономить на налогах на 10-30% в год
- В Москве и других крупных городах проводятся периодические кадастровые переоценки. Отслеживайте их график, чтобы предвидеть изменения в налогообложении недвижимости ваших клиентов
Законодательная база
- Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 'О государственной кадастровой оценке' — основной закон, регулирующий процесс определения кадастровой стоимости и порядок её оспаривания (ст. 22)
- Налоговый кодекс РФ, ст. 403, 405 — порядок учёта кадастровой стоимости в ЕГРН для налогообложения
- Налоговый кодекс РФ, ст. 407-411 — налоговые ставки на имущество физических лиц (0,1% для жилья до 300 млн рублей, повышенная ставка 2,5% для объектов свыше 300 млн рублей с 01.01.2025)
- Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 — применение коэффициента 0,7 к кадастровой стоимости при расчёте НДФЛ при продаже имущества
- Земельный кодекс РФ, ст. 66 — порядок установления кадастровой стоимости земельных участков для расчёта земельного налога
- ФЗ № 218-ФЗ 'О государственной регистрации недвижимости' — сведения о кадастровой стоимости хранятся в ЕГРН и доступны через Росреестр
Часто задаваемые вопросы
Какая разница между кадастровой и рыночной стоимостью?
Рыночная стоимость отражает цену, по которой объект может быть продан на текущем рынке, и зависит от спроса, состояния жилья, местоположения и экономической ситуации. Кадастровая стоимость устанавливается государством для расчета налогов и других обязательных платежей, пересматривается реже и обычно бывает ниже рыночной. Например, квартира продаётся за 15 млн рублей (рыночная стоимость), но кадастровая стоимость 10 млн рублей, исходя из усреднённых данных по округу.
Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры?
Проще всего узнать кадастровую стоимость через официальный сайт Росреестра, введя кадастровый номер объекта. Также можно обратиться лично в отделение Росреестра с соответствующим запросом. Справка выдаётся в электронном виде (обычно в течение 2-4 часов). Все сведения содержатся в ЕГРН и доступны бесплатно или за небольшую плату через портал государственных услуг.
Можно ли оспорить завышенную кадастровую стоимость?
Да, есть два варианта оспаривания. Первый — ссылаться на ошибку в данных или расчётах (описка, арифметическая ошибка). Второй — если рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, можно требовать её снижения до размера рыночной стоимости. Заявление подаётся через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой. Для второго варианта потребуется отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости.
Как кадастровая стоимость влияет на НДФЛ при продаже недвижимости?
Если продавец получил по договору сумму меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, налог посчитают от результата умножения. Это не даёт возможности сильно снизить НДФЛ за счёт искусственного занижения цены недвижимости. Допустим, квартира продана за 1,5 млн рублей, а кадастровая стоимость 2,3 млн. Налоговая база будет 2,3 млн × 0,7 = 1,61 млн, и налог рассчитается именно от этой суммы (с учётом вычета 1 млн для единственного жилья).
Как часто пересматривается кадастровая стоимость?
В Москве кадастровую стоимость обновляют каждые два года. В 2025 году в Москве проведена новая государственная кадастровая оценка, результаты которой применяются с 1 января 2026 года. В других регионах периодичность может быть другой — обычно от 2 до 5 лет. Новые значения вступают в силу с первого января следующего года. С 2024 года мораторий на применение повышенной кадастровой стоимости не действует.
Какой налог на имущество в 2025 году от кадастровой стоимости?
Налоговая ставка для большинства собственников квартир составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Для владельцев недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн рублей, применяется повышенная ставка. С 1 января 2025 года увеличены налоговые ставки для собственников дорогой недвижимости и земельных участков — с 2% до 2,5% по налогу на имущество физических лиц. Расчёт простой: если кадастровая стоимость квартиры 5 млн рублей, то годовый налог составит 5 млн × 0,1% = 5 тысяч рублей.
Связанные понятия
- rynochnaya-stoimost-nedvizhimosti
- naloog-na-imushchestvo-fizicheskikh-lic
- zemelnyy-nalog
- ndfl-pri-prodazhe-kvartiry
- otsenka-nedvizhimosti
- egrnb-vypiski-o-nedvizhimosti
- spor-o-kadastrovoy-stoimosti
- registracija-prav-na-nedvizhimost
- gosudarstvennaya-kadastrovaya-otsenka
- imushchestvennyy-vychet-pri-prodazhe