Красные линии
Как это работает
Красная линия устанавливается в первую очередь, только после её установления определяется местоположение границ участков земли, при этом отрезок границы участка земли, примыкающий к территории общего пользования, в обязательном порядке должен соответствовать контурам красной линии. Со дня утверждения проекта планировки территории (ППТ) предусмотренные в нём красные линии считаются установленными. В моей практике процесс выглядит так: органы местного самоуправления разрабатывают градостроительную документацию, проводят публичные слушания, затем утверждают проект планировки. После этого все границы земельных участков в этой территории должны согласовываться с установленными красными линиями. Красные линии должны соответствовать градостроительной документации «более высокого уровня» — градостроительной документации территориального планирования и градостроительного зонирования, утверждённой для соответствующего поселения.
Когда применяется
- При проведении межевания земельного участка — красные линии служат основой для определения границ участков
- При проверке возможности строительства или реконструкции объекта капитального строительства — необходимо убедиться, что здание не выступит за красные линии
- При покупке-продаже недвижимости — требуется проверить наличие красных линий через градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или кадастровые документы
- При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд — красные линии могут обозначить территорию, необходимую для строительства дороги или другого объекта общего пользования
- При оформлении документов на право собственности или аренду земельного участка — границы участка должны соответствовать красным линиям
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Обеспечивают организованное и планомерное развитие поселения — защищают от хаотичной застройки | Если участок попадает частично в красные линии, это резко ограничивает его строительную площадь и доход собственника |
| Гарантируют наличие нормальной транспортной и коммунальной инфраструктуры, благоустройства территории | Изменение красных линий — долгий и сложный процесс, требующий согласования с органами власти и соседями |
| Защищают права собственников соседних участков от произвольного расширения чужой недвижимости | Существующие здания, построенные до установления красных линий, могут оказаться в границах территории общего пользования, что грозит изъятием без адекватной компенсации |
| Облегчают государственный контроль над соблюдением строительных норм и планов развития территории | Земли в границах красных линий нельзя приватизировать — они остаются в собственности государства или муниципалитета |
| Повышают стоимость недвижимости, расположенной вблизи от хорошо спланированной инфраструктуры | Проектные красные линии создают неопределённость — участок может быть зарезервирован под будущее строительство на неопределённый срок |
Советы для риэлтора
- Всегда запрашивайте у клиента градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) перед показом — это официальный документ, где отмечены красные линии. Помните, что ГПЗУ действует 2 года со дня выдачи
- При показе участка, пересекаемого красными линиями, честно объясните, какая часть участка попадает в границы территории общего пользования и не подлежит приватизации — это экономит время и предотвращает судебные споры после сделки
- Проверьте генеральный план и проект планировки территории для района на официальном сайте администрации — там указаны планируемые красные линии на ближайшие 10-20 лет, это важно для оценки рисков
- Предложите клиентам посетить публичные слушания перед утверждением новых красных линий — это законный способ защитить свои интересы, высказав возражения
- При оценке стоимости участка учтите, что красные линии — это ограничение, но не приговор. Участок может быть использован для размещения объектов, предназначенных для обслуживания территории общего пользования (кафе, магазин на первом этаже дома, припаркованный у красной линии автомобиль)
- Рекомендуйте клиентам в спорных ситуациях обратиться в суд для оспаривания красных линий — практика показывает, что суды принимают во внимание уже построенные объекты и пересматривают границы в пользу собственников
Законодательная база
- Статья 1 (пункт 11) Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ: определяет красные линии как линии, обозначающие границы территорий общего пользования и подлежащие установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории
- Пункт 10 статьи 45 ГрК РФ: устанавливает, что подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования (генеральных планов поселений) и правил землепользования и застройки (ПЗЗ)
- Статья 38 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: предусматривает, что местоположение границ земельного участка определяется с учётом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков и естественных границ участка
- Пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ: устанавливает прямой запрет на приватизацию земельных участков общего пользования
- Пункт 4 статьи 36 ГрК РФ: действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, расположенные в границах территорий общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов или занятые линейными объектами
- СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: в пункте 10.6 и таблице 10.4 определяет расстояния от зданий и границ земельных участков до красных линий магистральных улиц
Часто задаваемые вопросы
Можно ли строить за красной линией или пересекать её при возведении здания?
Строительство новых объектов и реконструкция существующих должна проходить с соблюдением красных линий — без пересечений и в ряде случаев с отступлением расстояния от них. В моей практике я часто сталкиваюсь с попытками застройщиков «договориться» с администрацией по этому поводу. Я всегда советую: не рискуйте. Дом, выступивший за красную линию, может быть признан самовольной постройкой. Согласно СП 42.13330.2016, усадебный или одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 метров. Конкретные отступы зависят от типа застройки и типа улицы, поэтому всегда изучайте местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Что означают существующие и проектные красные линии — в чём разница?
Существующие красные линии — это юридически установленные границы территорий, а проектные — демонстрируют намерения будущих юридических границ. Между утверждением намерения по созданию территории общего пользования в виде проектных красных линий и непосредственным принятием решения о строительстве может быть значительный временной разрыв, возможен отказ от первоначального намерения, поэтому проектную красную линию нельзя рассматривать как окончательный вариант. На практике проектные линии создают наибольшие проблемы: участок может быть зарезервирован на 10-20 лет, и собственник не может его полноценно использовать. Проектная красная линия не рассматривается как объект учета кадастровой недвижимости, но это не означает, что её можно игнорировать.
Как узнать, проходят ли красные линии по интересующему меня участку?
Информация о красных линиях содержится в градостроительном плане земельного участка (п. 17 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ) и на публичной кадастровой карте. В своей практике я рекомендую следующий алгоритм: 1) закажите ГПЗУ в администрации города (обычно выдаётся за 1-2 недели); 2) посетите сайт Росреестра и посмотрите информацию на публичной кадастровой карте; 3) проверьте генеральный план поселения на сайте администрации — там отмечены проектные красные линии. Если видите на карте две линии, идущие через ваш участок — это почти наверняка красные линии. Никогда не полагайтесь только на слова соседей или объявления в интернете!
Можно ли изменить или отменить красные линии, если они мне мешают?
Установление красных линий должно осуществляться с учетом существующей застройки, и если утвержденная красная линия проходит по объекту недвижимости, существовавшему до принятия постановления об установлении границ красных линий, это является нарушением законных прав собственника. Изменение красных линий — сложная и долгая процедура. Вам потребуется: 1) доказать в суде, что красная линия нарушает ваши права; 2) либо подготовить проект межевания и планировки территории с новыми красными линиями, провести публичные слушания и получить утверждение администрации. В моей практике судебное оспаривание красных линий занимает 1-2 года, но результативно. Конституционный Суд РФ признал, что лицо, права которого могут быть нарушены установлением красных линий, имеет возможность оспорить в судебном порядке акт об установлении красных линий и заявить о компенсации причиненного ущерба.
Если мой дом выступает за красную линию, является ли он самовольной постройкой?
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изменение требований к строительству после начала правомерного строительства (например, установление красных линий после начала строительства объекта) не является основанием для признания такой постройки самовольной. Это очень важная норма! Если вы начали строительство с соблюдением всех требований, а потом администрация внезапно установила красные линии — ваше здание защищено. Но если дом построен давно, и красные линии устанавливались после возведения, это работает в вашу пользу в судебных спорах. Однако если красные линии уже были утверждены до начала строительства, то постройка может быть признана нарушающей закон.