Межевание
Как это работает
В назначенный день к вам на участок приедет эксперт со специальным оборудованием, проведет геодезические измерения и определит все координаты вашего участка. Как правило, границы определяются по забору, а если периметр участка не огорожен — по специальным меткам. Далее вновь установленные границы согласовываются с владельцами смежных участков. На основании этих данных кадастровый инженер готовит план межевания.
После того, как вы пригласите кадастрового инженера, он проведет все работы с помощью GPS-оборудования и составит «Межевое дело». После этого, документ нужно будет сдать в Росреестр и, если все окажется правильно, там ваш участок поставят на кадастровый учет. В России нет законодательных норм, которые определяют срок действия межевого плана. Фактически, межевой план действует бессрочно.
Когда применяется
- Необходимо совершить любую сделку с земельным участком (продажа, дарение, обмен, аренда) — с 1 марта 2025 года обязательно
- Нужно разделить, объединить или выделить часть земельного участка
- Требуется застраивать участок или регистрировать построенный на нем дом
- Необходимо разрешить спор с соседями о границах земель
- Нужно уточнить площадь и координаты участка для уменьшения налога на имущество
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Если в ЕГРН отсутствуют границы земельного участка, то такой земельный участок, а также расположенные на нем капитальные объекты нельзя будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду. Межевание делает участок ликвидным активом. | Обычно стоимость межевания прямо пропорциональна площади. Большие участки требуют больше времени и ресурсов для работы. По РФ, межевание дачного участка стоит примерно от 5 до 10 тысяч рублей. Участок под коттедж обойдется немного дороже – от 8 до 15 тысяч рублей. |
| Межевание помогает избежать конфликтов между соседями и установить фактические границы участков. | Вновь установленные границы должны согласовываться с владельцами смежных участков. Если соседи не согласны, возможны судебные споры и значительные затраты времени. |
| Межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога. | Участки с неровным рельефом, водными объектами или другими особенностями могут требовать дополнительных замеров и, соответственно, более высокой стоимости. |
Советы для риэлтора
- Предупредите продавца о новых требованиях Федерального закона № 487-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2025 года: любые сделки с земельными участками (продажа, дарение, обмен и т.д.) возможны только при наличии межевания и внесения границ в ЕГРН. Без этого Росреестр откажет в регистрации сделки.
- Не откладывайте процедуру на момент, когда покупатель уже будет стоять на пороге. Спешка в геодезии приводит к ошибкам. Планируйте межевание за 1-2 месяца до выставления объекта на продажу.
- Благодаря данным нововведениям сделки с недвижимостью станут более «прозрачными», так как заинтересованные лица смогут, например, покупать или брать в аренду землю с четко обозначенными границами, будучи уверенными в том, что размеры участка соответствуют заявленным. Используйте это как преимущество в продаже.
- При проведении комплексных кадастровых работ по СНТ каждый собственник может оплатить сумму 1000-1500 рублей за межевание своего участка. Это в 10 раз меньше, чем при индивидуальном заказе. Подскажите продавцам о возможности групповых работ в СНТ и ДНП.
Законодательная база
- Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024: с марта 2025 года межевание земельного участка стало обязательным условием для регистрации сделки по его отчуждению.
- Статья 26 закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает запрет на регистрацию сделок с участками без внесенных в ЕГРН границ.
- ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности в РФ»: определяет требования к кадастровым инженерам и правила проведения кадастровых работ.
- Приказ Минэкономразвития № 921: установлены требования к межевому плану.
- Инструкция по межеванию земель (утверждена Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996): определяет комплекс работ, результат которых устанавливает, восстанавливает и закрепляет на местности границы земельного участка, определяет его местоположение и площадь.
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли делать межевание в 2025-2026 году?
Если в ЕГРН отсутствуют границы земельного участка, то такой земельный участок нельзя будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду, независимо от вида разрешенного использования и площади участка. Если владелец участка, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, не планирует его отчуждение или обременение, то действующее законодательство не обязывает его заказывать кадастровые работы. Проще говоря: хотите продать, подарить или сдать землю — межевание обязательно. Если земля лежит без перемен, можно обойтись.
Сколько времени занимает межевание и сколько оно стоит?
Стоимость межевания земельного участка может варьироваться в зависимости от ряда факторов. Площадь участка: обычно стоимость межевания прямо пропциональна площади. Большие участки требуют больше времени и ресурсов для работы. По РФ, межевание дачного участка стоит примерно от 5 до 10 тысяч рублей. Участок под коттедж обойдется немного дороже – от 8 до 15 тысяч рублей. Средний срок выполнения — 7-14 дней, в срочных случаях возможно ускорение до 4-7 дней.
Что нужно подготовить перед межеванием?
Понадобятся документы на объект, расположенный на земельном участке (проще говоря, на дом). Пригодится и документ с планом вашего участка. Рекомендую собрать: свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт, свидетельство о наследстве), паспорт, планы участка из ДКП или кадастровые документы. Нужно обратиться к кадастровому инженеру – специалисту, который имеет соответствующие знания и технику. Обычно они работают в частных компаниях, так что вы просто выбираете ту, что вам больше понравилась и заключаете с ней договор.
Что произойдет, если продать участок без межевания после 1 марта 2025?
С 1 марта 2025 года нельзя поставить на кадастровый учет земельный участок, если сведения о его границах отсутствуют в ЕГРН. Совершить любую сделку с землей можно лишь тогда, когда в ЕГРН имеются сведения о границах этого земельного участка. В противном случае регистрацию приостановят. Практически это означает: договор купли-продажи подпишете, но Росреестр откажет в регистрации и сделка зависнет. Покупатель не получит документ о собственности, продавец — деньги. Сначала нужно провести межевание, внести сведения в ЕГРН, и только потом проводить сделку.
Может ли увеличиться площадь участка при межевании?
Возможность увеличить площадь участка до 10%. Это происходит в случае, если фактическая граница участка, установленная геодезистом, оказывается больше, чем это было записано в документах. Например, была допущена ошибка при кадастровом учете или границы сместились в ваше благоустройство. Но это — редкий случай. Чаще бывает наоборот: при межевании выясняется, что фактическая площадь меньше документальной. Все равно межевание рекомендую делать, чтобы избежать проблем с налогами и разрешением конфликтов.