Перепланировка
Как это работает
Согласование перепланировки в Москве включает несколько этапов. В апреле 2025 года мэр Москвы сократил сроки рассмотрения заявления с 30 до 20 дней. Получив положительное решение от Мосжилинспекции, владелец квартиры может приступать к ремонтным работам. По их окончании следует получить акт о завершённом переустройстве или перепланировке (также онлайн на mos.ru). Мосжилинспекция самостоятельно передаст сведения об изменении конфигурации квартиры в Росреестр. На практике процесс включает несколько шагов: сначала собираются все документы и подаётся заявление, затем проводится экспертиза безопасности работ, после получения разрешения выполняются строительные работы, и в завершение составляется акт о завершённых работах для внесения изменений в ЕГРН.
Когда применяется
- Снос или перенос ненесущих стен и перегородок (объединение комнат, создание новых помещений)
- Перенос дверных проёмов и окон, расширение проёмов в ненесущих конструкциях
- Объединение кухни с жилой комнатой или кухни с коридором (при соблюдении требований)
- Изменение планировки помещений, влияющее на площадь и конфигурацию по техпаспорту
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Возможность создать жилое пространство, которое полностью соответствует образу жизни и потребностям семьи | Длительный процесс согласования (от 1-2 месяцев до 6 месяцев при сложных работах) требует терпения и организованности |
| Легальный статус квартиры при продаже — согласованная перепланировка не вызывает подозрений у покупателей и банков | Значительные финансовые затраты на проектирование, согласование, техническое заключение (от десятков тысяч рублей) |
| Регистрация изменений в ЕГРН, что обеспечивает юридическую защиту собственника | Незаконную перепланировку могут обнаружить юристы в процессе любой сделки, связанной с квартирой. Такая недвижимость резко падает в цене. Финансовые потери окажутся значительно выше суммы, которую надо потратить на согласование перепланировки. |
| Возможность увеличить стоимость квартиры благодаря более удачной планировке | Помимо денежных взысканий, к нарушителям могут быть применены иные меры, такие как запрет выезда за границу, ограничение регистрационных действий с квартирой (невозможно продать, выписать и прописать кого-либо). |
Советы для риэлтора
- Всегда проверяйте соответствие фактической планировки квартиры техпаспорту БТИ — это первый признак незаконной перепланировки. Невнимательность здесь снижает стоимость квартиры примерно на 30%.
- При покупке квартиры рекомендуйте клиентам проверить наличие незаконных перепланировок, заказав правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверив планировку с поэтажным планом БТИ.
- Информируйте собственников, что если квартира куплена в ипотеку, в договоре заёмщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
- Помните: БТИ участвует в процессе согласования, но непосредственно они ничего не согласуют. Все перепланировки в г. Москве согласует жилищная инспекция г. Москвы.
Законодательная база
- Жилищный кодекс РФ — главный закон о перепланировке. Статья 26-27 ЖК РФ содержат основные нормы о порядке согласования и ответственности за незаконную перепланировку.
- Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 19.12.2023 N 608-ФЗ (вступил в силу с 1 апреля 2024 года) чётко указал, что относится к перепланировке.
- С 23 апреля 2025 года вступили в силу изменения, введённые Постановлением Правительства Москвы № 841-ПП от 18.04.2025, которые затронули основной документ, регулирующий проведение и легализацию перепланировок нежилых помещений и квартир в многоквартирных домах.
- Согласно части 2 статьи 7.21 КоАП РФ, штрафы за незаконную перепланировку для физических лиц составляют от 2000 до 2500 рублей. При неуплате сумма удваивается, а также возможны обязательные работы продолжительностью до 50 часов или административный арест на срок до 15 суток.
Часто задаваемые вопросы
Какие работы считаются перепланировкой, а какие — нет?
Не все изменения жилого помещения должны регистрироваться сотрудниками Жилищной инспекции, так как некоторые модификации не влияют на планировку. Косметический ремонт может включать замену напольного покрытия, обоев, натяжных потолков, покраску потолка и стен, а также обновление наружных фасадов дома. Можно выполнять следующие работы без согласования: делать косметический ремонт, штукатурить и красить стены, клеить обои, класть новую плитку, менять окна и двери (не расширяя и сдвигая проемы), разбирать антресоли, устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему.
Можно ли согласовать перепланировку, которая уже выполнена без разрешения?
Бывают случаи, когда процесс перепланировки квартиры по той или иной причине не был согласован сразу, например если граждане приобретают недвижимость и только потом узнают, что перепланировка в их новой квартире была выполнена незаконно. В этом случае все изменения можно согласовать постфактум. Это можно сделать, обратившись в местную администрацию с техпаспортом жилья и результатами экспертизы, которая подтверждает, что все изменения в планировке квартиры безопасны. Однако уже проведённая перепланировка может быть зарегистрирована только через суд, что требует дополнительного времени и затрат.
Какие документы необходимы для согласования перепланировки?
Для согласования перепланировки необходимо предоставить: технический паспорт жилья — план БТИ, экспликация (если документа нет, придется получить новый); заявление на согласование перепланировки — формируется в МФЦ или на Госуслугах; проект перепланировки либо эскиз (при простой перепланировке), разработанные организацией с допуском СРО; техническое заключение о безопасности работ, особенно если затрагиваются несущие конструкции. Необходимо предоставить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома, если планируемые работы затрагивают общедомовое имущество или архитектурный облик здания.
Какие работы нельзя согласовать при перепланировке?
Нельзя проводить следующие работы: затрагивание общедомового пространства без разрешения других собственников недвижимости; ухудшение условий жизни в квартире, после которого объект признается непригодным для проживания; нарушение санитарных и противопожарных норм; обустройство проемов внутри несущих стен без укрепления; перенос кухни или санузла на место жилой комнаты. Нельзя размещать мокрые зоны (санузел, кухня) в вашей квартире над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).
Сколько времени занимает согласование перепланировки?
Срок зависит от сложности работ и региона. Простое согласование по эскизу занимает от одного до двух месяцев. Если перепланировка сложная и требует проекта с техническим заключением, процесс может растянуться на полгода. При судебном оформлении всё ещё дольше — от шести месяцев до года.
Какой штраф грозит за незаконную перепланировку?
Согласно части 2 статьи 7.21 КоАП РФ, штрафы за незаконную перепланировку для физических лиц составляют от 2000 до 2500 рублей. При неуплате сумма удваивается, а также возможны обязательные работы продолжительностью до 50 часов или административный арест на срок до 15 суток. Для должностных лиц размер штрафа — от 4000 до 5000 рублей, для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.