Первоначальный взнос
Как это работает
Процесс оформления первоначального взноса начинается задолго до подписания договора купли-продажи. На первом этапе покупатель и продавец договариваются о цене квартиры и условиях сделки. Затем покупатель вносит задаток (обычно 50–100 тыс. рублей) — это небольшая сумма для фиксирования намерений. После этого покупатель обращается в банк с документами, и если кредитная организация одобрила ипотеку, наступает самый важный момент: внесение полного первоначального взноса.
Взнос должен быть внесен до оформления сделки или одновременно с ней - рассрочка или отложенная оплата невозможны. В день подписания акта приёма-передачи квартиры вы должны иметь уже готовую сумму на счёте или на руках. Важно помнить, что с 1 января запрещено учитывать в составе первого взноса кешбэк от застройщика или банка - только реальные собственные средства заемщика.
После внесения первоначального взноса банк переводит оставшуюся сумму продавцу, и вы становитесь собственником недвижимости, оформив ипотеку. Ежемесячно вы будете платить кредиту — эти платежи состоят из тела кредита и процентов.
Когда применяется
- При покупке квартиры или дома в новостройке через ипотечный кредит
- При покупке квартиры на вторичном рынке, когда необходимо привлечь заёмные средства
- Когда заёмщик не может приобрести недвижимость полностью за счёт собственных средств
- При оформлении любой программы ипотеки (стандартной, семейной, льготной с государственной поддержкой)
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Возрастает вероятность одобрения ипотеки: чем больше первоначальный взнос, тем привлекательнее клиент для кредитной организации | Требует значительных собственных накоплений от заёмщика перед тем, как обратиться в банк |
| Уменьшение ставки по ипотеке: если ПВИ большой, банк может создать более льготные условия для заемщика путем снижения процентной ставки по кредиту | При средних зарплатах получить кредит с низким взносом не получится, в миллионниках надо накопить как минимум 53% от стоимости квартиры, а в некоторых доходят до 75% |
| Снижение ежемесячных платежей: меньшая сумма кредита за счет крупного ПВИ ведет к снижению переплаты по ипотеке | Отвлекает средства, которые могли бы использоваться для других целей (образование, инвестиции, накопления на чёрный день) |
| Клиент с большим ПВ получает одобрение ипотеки быстрее |
Советы для риэлтора
- Объясняйте клиентам, что с сентября 2023 года минимальная ставка по льготным программам установлена в размере 20%, и понижать ее банкам не разрешено законом. Это поможет избежать путаницы с постоянно меняющимися требованиями.
- Подсказывайте клиентам о возможности использования материнского капитала для внесения первоначального платежа по ипотеке - в 2025 году это может составить от 677 000 ₽ до 894 000 ₽.
- Не путайте задаток и первоначальный взнос в разговорах с клиентами. Задаток — это сумма, которую вносит покупатель в начале, она считается гарантией заключения сделки, значительно меньше первоначального взноса, но при несовершении сделки по вине покупателя задаток остается у продавца, а в случае его отказа от продажи недвижимости он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
- Помните: ПВИ при покупке квартиры в новостройке традиционно выше, чем на вторичном рынке недвижимости, и для загородных домов банки обычно требуют более высокий ПВИ, чем при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке - в 2025 году это, как правило, 30% и выше.
- Рекомендуйте семьи с детьми программу семейной ипотеки: первоначальный взнос по семейной ипотеке в 2025 году составляет минимум 20% от стоимости недвижимости, и это одна из самых выгодных программ.
Законодательная база
- Федеральный закон № 214-ФЗ 'О долевом участии в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации': регулирует условия долевого строительства и требования к первоначальному взносу при покупке жилья в новостройке
- Гражданский кодекс РФ, глава 42 (Ипотека): определяет правовой статус ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств по кредиту
- Указания Центробанка РФ по макропруденциальной политике: устанавливают минимальные требования к размеру первоначального взноса для разных категорий заемщиков и видов недвижимости
- Постановление Правительства РФ о семейной ипотеке: определяет минимальный размер взноса в 20,1% и действует до 2030 года для семей с детьми до 6 лет
Часто задаваемые вопросы
Может ли заёмщик внести первоначальный взнос деньгами, взятыми в кредит у другого банка?
Принципиально важно, чтобы первый взнос формировался из собственных средств заемщика. Если банк узнает о том, что вы оформили потребительский кредит для первоначального взноса, то последует отказ 100% - кредит на первоначальный взнос это стоп-фактор. Деньги должны быть только собственными: накопленные, унаследованные, подаренные родственниками или полученные от продажи другого имущества. Это одно из самых строгих правил современного ипотечного рынка.
Чем отличается первоначальный взнос от задатка при покупке квартиры?
Задаток — это сумма, которую покупатель передаёт продавцу на начальном этапе сделки, чтобы подтвердить серьёзность намерений и зарезервировать объект недвижимости. Обычно задаток составляет небольшую часть стоимости жилья, например 50–100 тыс. рублей. Если покупатель откажется от сделки без уважительной причины, задаток остаётся у продавца. Если от сделки откажется продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Первоначальный взнос — это гораздо большая сумма (20-50% от стоимости), вносится после одобрения ипотеки и идет в счёт оплаты стоимости недвижимости.
Какой минимальный первоначальный взнос требуют банки в 2025-2026 году?
Стандартные банковские программы кредитования предусматривают первоначальный взнос по ипотеке в размере от 20% стоимости жилья. Обычно самый низкий порог на квартиры в новостройках и строящемся жилье, на вторичное жилье — выше. Однако чем больше первый взнос, тем лучше условия ипотеки, например, более низкая ставка. Важно знать, что в 2026 году минимальный размер первоначального взноса при оформлении ипотеки в России варьируется от 10% до 50%, все зависит от условий банка, объекта недвижимости и надежности заемщика.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса или с минимальным взносом?
На практике получить ипотеку без первоначального взноса очень сложно, но некоторые варианты существуют. Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на часть стоимости квартиры. Однако это не означает, что первоначального взноса не будет. Рассрочка предоставляется на сумму первоначального взноса. Также можно использовать материнский капитал для покупки жилья - при использовании материнского капитала возникает обязательство выделить доли в этой недвижимости всем членам семьи, и некоторые банки предлагают специальные ипотечные программы, где маткапитал может быть единственным первоначальным взносом, даже если его сумма меньше стандартных требований банка.
Какие источники средств можно использовать для первоначального взноса?
Оплату первого взноса можно произвести из накоплений, средств от продажи имущества, материнского капитала, государственных субсидий или помощи работодателя. Все эти источники считаются собственными средствами заемщика и признаются банками. Главное помните: деньги должны быть на счёте минимум за 3-6 месяцев до подачи заявления на ипотеку, так как банки проверяют источник происхождения средств. Если вы получили крупный перевод накануне, банк может отказать из-за подозрений, что это кредит в замаскированном виде.
Влияет ли размер первоначального взноса на процентную ставку по ипотеке?
Чем больше первый взнос, тем лучше условия ипотеки, например, более низкая ставка. Банкам выгоднее снижать ставку клиентам с большим взносом, потому что такой клиент показывает финансовую дисциплину и имеет подушку безопасности. Чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка по кредиту. В среднем каждые дополнительные 10% первоначального взноса могут дать скидку 0,2-0,5% от процентной ставки. Это огромная экономия на протяжении 15-20 лет ипотеки.
Есть ли максимальный размер первоначального взноса?
Не существует ограничений по максимальной сумме первоначального взноса, которую может внести заемщик. Однако банкам невыгодно, если первоначальный взнос будет слишком большой, так как они зарабатывают на процентах. Обычно банки готовы взять максимум 70-80% от стоимости недвижимости в качестве кредита. На практике клиенты вносят от 20% до 60-70% в зависимости от своих возможностей и желания сократить сроки платежей.