Предварительный договор
Как это работает
При куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен, чтобы стороны не передумали её продавать или покупать. А если передумали — чтобы можно было заставить их это сделать через суд или хотя бы потребовать неустойку.
Процесс работает следующим образом: 1) Стороны обсуждают основные условия (предмет, цену, сроки) и оформляют их в предварительном договоре. 2) Подписывают договор в письменной форме в двух экземплярах. 3) Покупатель может внести задаток — сумму, которая гарантирует выполнение договорённостей. Её вносит покупатель в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора купли-продажи. Размер задатка устанавливается в предварительном договоре и не может превышать стоимости приобретаемого имущества. 4) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Когда применяется
- При покупке квартиры в новостройке и при оформлении ипотеки на покупку дома.
- Когда продавцу необходимо время для того, чтобы стать полноправным собственником недвижимости, например, оформить наследственные права.
- Когда человек ожидает, когда ему подарят недвижимость, которую он впоследствии собирается продать, или собственник планирует разделить один большой участок на несколько небольших и продать один из них.
- Когда продавцу нужно погасить ипотеку, выплатить долги по квартире или решить вопрос с окончательной ценой.
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Фиксирует намерения обеих сторон заключить конкретную сделку в отношении конкретного объекта. Основное преимущество: никто из участников не может отказаться от последующего заключения основного договора просто потому, что ему так захотелось. | Одним из главных рисков заключения предварительного договора является возможность недобросовестного исполнения обязательств одной из сторон. Например, продавец может передумать продавать квартиру или продать ее другому лицу, что может привести к юридическим проблемам для покупателя. |
| Помогает сторонам лучше подготовиться к сделке и защитить свои интересы. | Риск изменения рыночной стоимости недвижимого имущества на момент заключения основного договора купли-продажи. Если цены на жилье вырастут, покупателю придется доплачивать. |
| Дает время продавцу на оформление правоустанавливающих документов, расчеты с кредиторами или согласование с органами опеки (если в собственности несовершеннолетний). | Сроки и затраты времени: от подписания до основного договора может пройти до года, что требует участия и координации обеих сторон. |
| В случае обоюдного отказа от сделки сумма задатка возвращается покупателю в полном размере. | Необходимость судебного разбирательства в случае уклонения одной из сторон: требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. |
Советы для риэлтора
- Всегда проверяйте правоустанавливающие документы продавца ещё на этапе переговоров. Если собственник недавно получил квартиру по наследству или дарению, предварительный договор поможет выиграть время на оформление всех необходимых документов, но вы должны это знать заранее.
- На практике в преддоговоры следует включать гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее оговорить цену, сроки, ответственность и другие моменты. Не ограничивайтесь минимальным набором — опишите подробно все важные детали сделки.
- Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Для недвижимости — только письменная форма!
- Если собственник дома или квартиры несовершеннолетний, предварительный договор необходимо передать в органы опеки, где специалисты принимают решение о возможности сделки.
- Четко указывайте сроки заключения основного договора. Если срок не прописан, закон по умолчанию дает год, но это может привести к спорам. Лучше конкретизировать: "30 дней с момента погашения ипотеки" или "до 15 мая 2025 года".
- Внимательно изучайте условия договора, учитывая основные аспекты, такие как описание объекта сделки, указание стоимости жилья, сроки заключения основной сделки. Нарушение предварительного договора может иметь серьезные юридические последствия, поэтому важно осознанно подходить к его заключению и обращаться за консультацией к юристам.
Законодательная база
- Статья 429 ГК РФ: По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
- Статья 429 ГК РФ, пункт 2: Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
- Статья 429 ГК РФ, пункт 3: Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
- Статья 429 ГК РФ, пункт 4: В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
- Статья 429 ГК РФ, пункт 5: В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
- Статья 429 ГК РФ, пункт 6: Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
- Статья 429 ГК РФ, пункт 2: Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Часто задаваемые вопросы
Отличается ли предварительный договор от основного договора купли-продажи?
Предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости — разные документы. При заключении предварительного договора покупатель не становится владельцем жилья, а продавец не получает оплату. Предварительный договор — это обещание (обязательство) заключить в будущем основной договор. Основной договор — это уже сама сделка, в результате которой право собственности переходит к покупателю и происходит полная оплата. Документальное подтверждение передачи денег оформляется отдельно от предварительного договора.
Обязательно ли регистрировать предварительный договор в Росреестре?
Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Это важный момент: вы подписываете договор, он имеет юридическую силу, но в ЕГРН его регистрировать не нужно. Зато основной договор обязательно регистрируется, и именно после его регистрации право собственности переходит к покупателю. Однако рекомендую скан или копию предварительного договора хранить у обеих сторон в целях доказательства обязательства.
Что будет, если одна из сторон отказалась заключать основной договор?
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Пострадавшая сторона имеет право подать иск в суд. Суд может обязать другую сторону заключить основной договор либо взыскать убытки и неустойку. Если в предварительном договоре был предусмотрен задаток, то при отказе той стороны, которая внесла задаток, задаток возвращается; при отказе продавца задаток удваивается в пользу покупателя.
Какой минимальный срок действия предварительного договора?
Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Это означает, что если вы не указали конкретный срок в договоре, то по умолчанию у сторон есть 12 месяцев для заключения основного договора. Рекомендую всегда прописывать конкретный срок исходя из обстоятельств: например, если нужно время на рефинансирование, выплату ипотеки или получение наследства. Четкий срок снижает риск длительных споров.
Нужна ли нотариальная заверка предварительного договора?
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Для договора купли-продажи недвижимости достаточно простой письменной формы. Нотариальная заверка не требуется законом, но может быть полезна для дополнительной защиты: если договор нотариально удостоверен, его сложнее оспорить, и нотариус сможет подтвердить подлинность подписей и дееспособность сторон. Для сделок с участием несовершеннолетнего или при наличии согласия супруга рекомендуется обратиться к нотариусу для большей защиты прав.
Какие существенные условия обязательно должны быть в предварительном договоре?
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Минимально необходимо указать: описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер), цену или способ её определения, сроки и условия заключения основного договора. На практике включают и другие важные условия: информацию о задатке, список лиц, зарегистрированных в квартире, состояние имущества, сроки оплаты. Чем подробнее договор, тем меньше разногласий при заключении основного.
Можно ли расторгнуть предварительный договор до истечения срока его действия?
Да, предварительный договор можно расторгнуть, но для этого требуется согласие обеих сторон. Они могут подписать дополнительное соглашение о расторжении. Если одна сторона отказывается, расторжение возможно только через суд по уважительным причинам (например, существенное нарушение условий со стороны другой стороны). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Совет: всегда включайте в договор условие о возможности расторжения и обстоятельства, при которых это допускается.
Что такое задаток в предварительном договоре и чем он отличается от авансового платежа?
Задаток — это сумма, которая гарантирует выполнение договорённостей. Её вносит покупатель в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора купли-продажи. Размер задатка устанавливается в предварительном договоре и не может превышать стоимости приобретаемого имущества. Главное отличие: при отказе покупателя от сделки задаток теряется (не возвращается), а при отказе продавца задаток удваивается в пользу покупателя. Авансовый платеж просто возвращается, если сделка не состоится, так как он не несет штрафной функции. В договоре уточняйте, что вносится именно задаток, а не аванс.