Проверка продавца
Как это работает
На практике я провожу проверку продавца в несколько этапов. Сначала заказываю выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности. Необходимо убедиться в юридической чистоте объекта, изучить паспорт, удостовериться, что он подлинный через сайт МВД, запросить выписку из ЕГРН и проверить техпаспорт и правоустанавливающие документы.
Второй этап — проверка финансового состояния продавца. Проверку финансового состояния необходимо начинать с официального государственного сервиса ФССП (Банк данных исполнительных производств). Для проверки наличия открытых исполнительных производств достаточно ввести фамилию, имя, отчество продавца и дату его рождения. Еще один источник информации — база Федресурса, куда попадают данные о должниках, которые уже подали заявление на банкротство.
Третий этап — проверка судебной истории. На портале ГАС «Правосудие» можно узнать о судебных делах, в которых участвовал продавец. Все дела о банкротстве физических лиц рассматриваются в арбитражных судах. Это база — первоисточник информации о таких процессах. В поле «Участник дела» вводят ФИО продавца и система показывает все судебные дела с его участием, отбирая дела с категорией «О несостоятельности (банкротстве)».
Когда применяется
- При покупке недвижимости на вторичном рынке у физического лица (наиболее критично)
- При покупке имущества у юридического лица или предпринимателя с целью выявления корпоративных споров
- Перед заключением договора купли-продажи земельного участка, частного дома или доли в квартире
- При покупке у продавца, который владеет недвижимостью менее года (высокий риск перепродажи)
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Защита от оспаривания сделки в случае банкротства продавца — суд признает вас добросовестным приобретателем, если вы проведете все проверки | Проверка занимает время (3-5 рабочих дней при самостоятельном проведении) и требует компетенции в чтении судебных документов |
| Выявление скрытой задолженности и судебных исков на ранней стадии позволяет отказаться от рискованной сделки | Временной лаг в информации — данные о банкротстве появляются не сразу, недобросовестный продавец может успеть продать имущество до блокировки |
| Получение доказательств вашей осмотрительности в виде документов проверки — имеет значение в судебных спорах | Если проверку не провести или провести неудовлетворительно, суд не признает вас добросовестным приобретателем даже при других положительных условиях |
| Все государственные базы (ФССП, ЕФРСБ, ГАС Правосудие) бесплатны для физических лиц | Наличие долгов не всегда видно в открытых источниках — нужно запрашивать справку у продавца о задолженностях |
Советы для риэлтора
- Всегда требуйте от продавца справку об отсутствии задолженности перед налоговой, ЖКХ, банками. Запрашивайте справку о наличии исполнительных производств у приставов (продавец может получить через личный кабинет на fssp.gov.ru)
- Глубокую проверку нужно проводить не только чтобы принять решение о покупке, но и чтобы защитить себя, если худшее все же случится. Суд встанет на сторону покупателя только если признает его добросовестным приобретателем — нужно доказать, что вы не знали и не могли знать о финансовых проблемах продавца и проявили должную осмотрительность при совершении сделки. Добросовестность нужно активно доказывать результатами проведенной вами проверки.
- Красным флагом является очень короткий срок владения текущим продавцом (менее года), особенно если он приобрел объект у предыдущего собственника по сделке, а не по наследству или приватизации. Рекомендуйте клиентам отказаться от таких сделок или провести дополнительные проверки
- Не покупайте имущество по сильно заниженной цене — многократное занижение стоимости должно вызвать сомнения в правомерности такого отчуждения. Проверьте рыночную цену через оценщика
- Если у продавца есть супруг или супруга, проверьте и их. Если квартира была приобретена в период брака, по общему правилу она относится к общей собственности супругов. Необходимо провести аналогичную проверку супруга, так как имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом, подлежит реализации в деле о банкротстве.
- Ищите судебные дела не только в регионе, где находится квартира, но и во всех регионах, где продавец жил или был прописан за последние годы. Люди часто переезжают, а кредиторы подают в суд по месту регистрации должника.
Законодательная база
- Статья 178 ГК РФ: Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана недействительной. Для защиты покупателя проверка продавца подтверждает его добросовестность
- Статья 179 ГК РФ: Сделка, совершенная под влиянием обмана или мошенничества, недействительна — проверка направлена на выявление признаков мошенничества
- Статья 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: при рассмотрении дела о банкротстве могут быть признаны недействительными сделки, совершенные должником.
- Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: Если продавец продал имущество, чтобы оно не досталось кредиторам, такую сделку могут оспорить. Проверяются все сделки с имуществом за последние три года. Если управляющий докажет, что квартира была продана с целью скрыть активы или по цене ниже рыночной, договор оспорят.
- Постановление Пленума ВС РФ № 63: разъяснены правила оспаривания сделок при банкротстве, применяются по аналогии и для банкротных дел с участием граждан.
- Судебная практика (дело № А03-16038/2016): проведение покупателем проверки полномочий продавца позволяет признать его добросовестным приобретателем.
Часто задаваемые вопросы
Может ли квартира быть отобрана у меня, если я не знал о банкротстве продавца?
Суд учитывает все договоры, которые продавец заключил за три года до начала процедуры банкротства. Если вы купили квартиру у человека, а он через два года подает на банкротство, финансовый управляющий изучит имущество должника для пополнения конкурсной массы, в том числе ранее проданное. Однако суд может оставить квартиру за вами, если вы докажете, что не знали о долгах продавца и заплатили рыночную цену. Собирайте доказательства добросовестности: реальные платежи, рыночная цена, договор, акты передачи. На практике я рекомендую всегда проводить полную проверку — это спасает клиентов в 80% споров о банкротстве.
Как долго после покупки может быть оспорена сделка из-за банкротства продавца?
Закон о банкротстве устанавливает так называемый «период подозрительности» — до трех лет до момента принятия судом заявления о признании гражданина банкротом. Если у человека долги с просрочками, открытые исполнительные производства или он находится на грани банкротства, сделку могут признать недействительной даже спустя несколько лет. Я встречала случаи, когда сделку оспаривали через 2-3 года после подписания договора. Поэтому документирование факта вашей проверки критически важно даже спустя время.
На какие красные флаги нужно обратить внимание при проверке продавца?
Обратите внимание если: паспорт собственника недействителен, в последнее время у объекта часто менялись собственники, на недвижимость наложен арест или обременение, продавец был осужден за мошенничество, у продавца тяжелое финансовое состояние и он близок к банкротству. Многократное занижение стоимости отчуждаемого должником имущества должно вызвать у любого добросовестного приобретателя сомнения в правомерности такого отчуждения. На практике я всегда прошу клиента отложить сделку, если продавец спешит, просит скидку 30%+ от рыночной цены или не может объяснить причину срочной продажи.
Что делать, если я обнаружил у продавца открытое исполнительное производство или судебный иск?
О наличии долгов говорит наличие судебных дел и исполнительных производств (по карточкам на сайтах судов, в банке данных ФССП). Наличие больших долгов свидетельствует о возможных признаках несостоятельности, при которых продавец может подать на банкротство. В таких случаях лучше отказаться от сделки, найти другое предложение. Если продавец является ответчиком по мелким административным делам, то это не может стать причиной банкротства. Но если он выступает ответчиком по делам с имущественными последствиями (большие суммы исков, взыскание долгов кредиторами, семейные споры), все это может обанкротить продавца в дальнейшем — сделку стоит отложить или обратиться к юристам. В моей практике даже один серьезный судебный иск часто предшествует банкротству в течение 1-2 лет.