Рефинансирование
Как это работает
Рефинансирование ипотеки подразумевает улучшение условий кредитования, что позволяет клиенту банка уменьшить общую сумму переплаты, сохранить право на недвижимость и остаться при этом добросовестным заемщиком. Например, у заемщика есть ипотека под 11%, а новый банк предлагает ставку 8%. В этом случае кредитная организация погашает старую задолженность, и клиент начинает выплачивать долг уже на улучшенных условиях. Это позволяет оптимизировать расходы, уменьшить переплату и снизить кредитную нагрузку.
Процесс рефинансирования начинается с подачи заявления в новый банк. На практике банки предпочитают, чтобы с момента выдачи первой ипотеки прошло хотя бы три — шесть месяцев. Это позволяет оценить платежную дисциплину заемщика. После одобрения заявки банк переводит средства на погашение старого кредита, и заемщик оформляет залог недвижимости на нового кредитора. Погасить ипотеку в другом банке и переоформить залог необходимо в течение трёх месяцев с момента перевода кредитных средств. При нарушении срока процентная ставка по кредиту увеличится на 7%.
Когда применяется
- Снижение процентной ставки. Новая ипотечная ставка должна быть хотя бы на 2 п.п. ниже ставки, по которой заключен исходный ипотечный договор. Такое снижение покроет все расходы по новой сделке
- Переход на программы государственной поддержки. Переход на семейную ипотеку — если у вас в период погашения кредита родился ребёнок и вы подходите под условия программы, вы имеете право на рефинансирование под ставку 6% годовых. Причём, не важно, брали ли вы изначально кредит по обычной программе
- Уменьшение ежемесячного платежа при финансовых затруднениях. Когда выплаты по ипотеке стали чрезмерной нагрузкой, рефинансирование с продлением срока помогает снизить ежемесячный платеж и облегчить бюджет семьи
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Рефинансирование ипотеки помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа | Дополнительные расходы: новая страховка примерно 1% от остатка долга; отчёт об оценке квартиры 5-6 тыс. |
| Возможность объединить несколько кредитов в один; некоторые банки дают дополнительные кредиты при рефинансировании, например, на технику или мебель | С 1 июля 2025 года в России вступают в силу макропруденциальные лимиты (МПЛ) по ипотеке. Теперь банкам предстоит жестче фильтровать клиентов по уровню долговой нагрузки, стабильности дохода и другим параметрам |
| Рефинансирование целесообразнее всего оформлять в первые два–четыре года кредита, ведь основные проценты у банка заложены в первые пять–шесть лет | Высокая долговая нагрузка — если на выплаты по кредитам уходит более половины ежемесячного дохода, банк может посчитать клиента перегруженным обязательствами. В таких случаях велика вероятность отказа — даже при стабильных выплатах по текущей ипотеке |
Советы для риэлтора
- Информируйте клиентов о возможности рефинансирования при резком снижении ставок. За прошлый год средние ставки по рыночной ипотеке на фоне снижения ключевой ставки ЦБ уменьшились в среднем на 8 п. п., до 20,8% годовых. Это привело к росту спроса на рефинансирование ипотеки. В ВТБ только за четвертый квартал 2025 года число сделок по рефинансированию рыночной ипотеки выросло в четыре раза, до 1 млрд руб.
- Обратите внимание клиентов на важность отсутствия просрочек. Даже одна просрочка — особенно недавняя — может стать основанием для отказа. Банки рассматривают кредитную историю в комплексе и обращают внимание на дисциплину заемщика по всем финансовым обязательствам
- Предупредите про новые ограничения с июля 2025. Если раньше возможность рефинансировать ипотеку рассматривалась как универсальный «план Б», то теперь он может оказаться недоступным для некоторой части заемщиков. Многие заемщики, оформляя ипотеку на высоких ставках, рассчитывали на возможность рефинансирования в будущем. Однако теперь для части из них эта стратегия становится рискованной
Законодательная база
- Статья 819 ГК РФ. Регулирует общие условия кредитных договоров и последствия нарушения обязательств при изменении условий кредитования
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Устанавливает правовой режим ипотеки жилых помещений, включая процедуру переоформления залога при рефинансировании
- Статья 220 Налогового кодекса РФ. Рефинансирование в коммерческом банке не лишает вас право на налоговый вычет по процентам — в новом договоре должна быть ссылка на первоначальный ипотечный договор. В противном случае будет невозможно доказать целевой характер кредита
- Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711. Определяет условия программы «Семейная ипотека» и возможность рефинансирования по льготным ставкам
Часто задаваемые вопросы
Что произойдет с моей недвижимостью при рефинансировании?
Недвижимость останется в вашей собственности и не будет продана. Изменится только кредитор, в чьей залоговой очередности находится объект. Потребуется переоформить залог с первого банка на второго в Росреестре. Это правовая переоформление обременения, не влияющее на право собственности. Процедура занимает 5-7 рабочих дней.
Могу ли я рефинансировать ипотеку в том же самом банке?
Технически да, но это будет называться реструктуризацией ипотеки, а не рефинансированием. Реструктуризация — это изменение условий договора в том же банке, тогда как рефинансирование подразумевает смену кредитора или условий через новую сделку. Многие банки предлагают оба варианта. Рефинансирование внутри банка может быть быстрее, так как не требует переоформления залога в полном объеме.
Сколько раз я могу рефинансировать одну и ту же ипотеку?
Рефинансирование ипотеки допускается несколько раз. Никаких ограничений по этому вопросу законодательство не содержит. Это правило распространяется и на ипотеку. Однако нужно учитывать экономическую целесообразность: каждое рефинансирование сопровождается расходами на оценку, страховку, госпошлину. Многие кредиторы с недоверием относятся к заемщикам, которые часто пользуются услугами рефинансирования.
Какой минимальный срок владения ипотекой перед рефинансированием?
Законодательство не устанавливает минимального срока владения ипотекой для ее рефинансирования. Технически можно подать заявку на рефинансирование уже на следующий день после получения ипотеки. Однако на практике банки предпочитают, чтобы с момента выдачи первой ипотеки прошло хотя бы три — шесть месяцев. Это позволяет оценить платежную дисциплину заемщика.
Насколько выгодно рефинансирование сейчас, в 2026 году?
На начало марта 2026 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя ставка, по которой банки предлагают рефинансировать ипотеку, составляет около 19%. На пиковом уровне (28% и более) она находилась с ноября 2024 года по март 2025 года, после чего начала постепенно снижаться. Наибольшая выгода от рефинансирования ипотеки в 2026 году будет у двух категорий заемщиков: первое — для тех, кто взял рыночную ипотеку в период пиковых ставок под 28–29% годовых; второе — для тех, у кого за время погашения рыночной ипотеки родился ребенок и они стали соответствовать условиям семейной ипотеки.
Потеряю ли я право на налоговый вычет при рефинансировании?
Налогоплательщик будет иметь право на имущественный налоговый вычет при выполнении установленных условий и в случае, если из кредитного договора, выданного в целях рефинансирования первоначального ипотечного кредита, будет следовать, что планируемое рефинансирование непосредственно связано с первоначальным ипотечным кредитом на приобретение жилья. Главное — в договоре рефинансирования должна быть указана ссылка на первоначальный договор ипотеки.