Статус помещения

Все помещения подразделяются на жилые и нежилые, критерием такой классификации является пригодность для постоянного проживания. В жилом фонде возможно только проживание граждан или сдача помещения в аренду для проживания людей, в то время как вести коммерческую деятельность, например проводить встречи с клиентами, производить, продавать или хранить товары, можно только в нежилом фонде. На практике это означает, что в жилую квартиру вы приходите домой, а в нежилое помещение — как на работу. Даже если физически в нежилом помещении есть спальня и кухня, это не делает его жилым — статус зависит от документов, а не от фактического использования.

Технически вы можете фактически жить в нежилом помещении (никто не выселит), но зарегистрировать место жительства не получится — это одно из главных отличий. Нежилое помещение не входит в жилищный фонд и не может быть местом официальной регистрации. Это создает проблемы с социальными льготами, получением прописки для ребенка в школу, медицинским обслуживанием. В моей практике было несколько случаев, когда семьи с детьми купили нежилые апартаменты и потом не смогли зарегистрировать сына в школе района. Переоформить статус обратно в жилой в МКД очень сложно — часто невозможно, если помещение находится выше первого этажа.

Предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей, а если нужно использовать пространство в иных целях (например, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд, в противном случае нарушителя ждет административная ответственность. На практике это означает, что налоговая служба может оштрафовать вас, коммунальные хозяйства могут повысить тариф, соседи могут подать жалобу в администрацию. Кроме того, вы можете быть привлечены к административной ответственности. Я рекомендую всегда получить решение о переводе помещения в нежилое, даже если пока вы используете его как временный офис.

Чтобы перевести объект в статус нежилого, например из квартиры в многоквартирном доме сделать офис или хостел, важно соблюсти требования: у помещения есть отдельный вход, в объекте никто не проживает, если переоформляете квартиру в многоквартирном доме, она должна находиться на нижнем этаже. Процедура требует подготовки проекта переоборудования, согласований с МЧС, СЭС, архитектурными надзорами, получения решения от муниципалитета, затем внесения изменений в Росреестр. На практике это занимает 2-4 месяца и стоит 50-200 тыс. рублей в зависимости от города. Если помещение находится в МКД выше первого этажа, часто муниципалитет отказывает в переводе — это законно, так что проверьте возможность до начала процесса.

Перевести помещение из нежилого в жилое можно, только если оно соответствует требованиям: объект находится в жилой зоне, основные конструкции объекта безопасны и работоспособны, у жильцов не будет риска получить увечья при проживании и ведении быта, в объекте есть свет, вода, газ, отопление и вентиляция, объект соответствует санитарным, техническим и пожарным нормам. Из нежилого в жилое разрешено перевести отдельно стоящий объект (скажем, гараж) или квадратные метры многоквартирного дома — первый вариант устроить проще при условии что строение должно быть капитальным и переоборудовано с отоплением, водой, электричеством. На практике перевод нежилого помещения в МКД в жилое очень сложен и часто невозможен — требуется согласие администрации города, что редко дается для высоких этажей.

Ставка налога на жилые помещения может различаться в зависимости от их статуса и расположения, например налог на имущество для квартиры в многоквартирном доме обычно ниже, чем для других видов жилых помещений, особенно если они находятся в зданиях, имеющих статус коммерческой недвижимости. Для жилых помещений существуют вычеты при продаже (в т.ч. 3 года минимального владения для освобождения от НДФЛ), для нежилых помещений вычеты выше, но минимальный срок владения 5 лет. При покупке жилую ипотеку можно использовать под 2-5% годовых, под нежилое недвижимое коммерческой ипотеку под 8-12%. Это существенно влияет на выбор — жилое помещение всегда дешевле в содержании.