Технический паспорт
Как это работает
Этот документ составляет и выдаёт правообладателям бюро технической инвентаризации (БТИ). В практике я часто встречаю ситуацию, когда собственник приносит мне старый техпаспорт с просьбой проверить, актуален ли он. Вот как это работает: Технический паспорт БТИ выдают либо из базы на дату последних обмеров квартиры либо по результатам новых обмеров. Всё зависит от того, какой вариант Вы закажете- с новыми обмерами или нет. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 106 техпаспорт не выдадут без новых обмеров, если последние проводились более 5 лет назад. Могут выдать только план БТИ и экспликацию.
Технический паспорт изготавливается специалистами БТИ после проведения обмеров здания, сооружения, их помещений и обследования конструкций. В октябре 2025 года обследование квартир площадью до 100 м² стоит 12 260 рублей. Стоимость технического паспорта БТИ для квартир площадью до 100 м² составляет 4 000 рублей. Для жилых помещений площадью более 100 м² собственник дополнительно оплачивает 8 рублей за каждый квадратный метр свыше 100, а также 300 рублей за каждую страницу экспликации, начиная со второй.
Когда применяется
- Согласование перепланировки и переустройства в многоквартирном доме - в Москве техпаспорт является обязательным документом для согласования перепланировки в МКД, согласно Постановлению Правительства Москвы № 106-ПП, в этот документ необходимо вносить изменения после каждой перепланировки, переустройства помещения
- Внесение изменений после перепланировки или переустройства - перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 2 ст. 25 ЖК РФ)
- Получение разрешения на ремонт и уточнение технических характеристик объекта - кадастровый инженер может запросить его, чтобы уточнить характеристики квартиры или дома на момент последней паспортизации или инвентаризации; банки просят представить техпаспорта, чтобы проверить несогласованные перепланировки и переустройства при выдаче кредитов на покупку жилья
Преимущества и недостатки
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Содержит подробную информацию о текущем состоянии имущества - планировка, площадь, материалы конструкций, наличие несущих стен | После перехода на единый госреестр недвижимости инвентаризационный паспорт перестал быть базовым документом для постановки объекта на учёт и регистрации права собственности. Эту функцию взяли на себя технический план и выписка из ЕГРН, а техпаспорт фактически остался в зоне технического и инвентаризационного учёта. Отсюда и путаница: в законах о регистрации его почти не встретишь, но на практике он по-прежнему всплывает в требованиях банков, судов и отдельных ведомств |
| Может быть составлен как информационный документ и использоваться для уточнения площадей и планировок объекта недвижимости | Требует обновления каждые 5 лет - собственник должен следить за сроком действия документа |
| Необходим для получения разрешений на согласование работ в многоквартирных домах и обязателен при проведении перепланировки | Аналогом паспорта на недвижимость в 2025 году является технический план. Этот документ оформляет кадастровый инженер для последующего проведения кадастрового учета |
Советы для риэлтора
- Всегда проверяйте актуальность технического паспорта перед сделкой - если последние обмеры проводились более 5 лет назад, клиенту может потребоваться заказ новых обмеров. Это займет дополнительное время и увеличит бюджет сделки
- Помните, что для согласования перепланировки собственник должен предоставить именно технический паспорт БТИ, а не экспликацию или план отдельно. В Москве начиная с 2021 года для согласования перепланировки Жилищная инспекция стала требовать техпаспорта, выполненные только МосгорБТИ
- Никогда не путайте технический паспорт с техническим планом - план готовит кадастровый инженер и направляется в Росреестр для регистрации изменений, паспорт выдается БТИ и используется для местных согласований. Это разные документы с разными целями
Законодательная база
- Статья 25 ЖК РФ определяет переустройство помещения в многоквартирном доме как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме
- Единственным действующим нормативным актом, где описан порядок оформления технических паспортов, является Приказ Минземстроя РФ № 37
- Условия и порядок применения данного документа регламентируются ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ
- Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (ФЗ-221)
Часто задаваемые вопросы
В чем разница между техническим паспортом и техническим планом?
На основании данных технического паспорта кадастровый инженер готовит технический план, а государственный реестр ведёт сведения о недвижимости. После перехода на единый госреестр недвижимости инвентаризационный паспорт перестал быть базовым документом для постановки объекта на учёт и регистрации права собственности. Эту функцию взяли на себя технический план и выписка из ЕГРН. Технический паспорт выдается БТИ для целей технического учета и согласования работ. Технический план готовит кадастровый инженер и направляет в Росреестр для обновления данных ЕГРН. Они служат разным целям и не взаимозаменяемы.
Нужно ли обновлять технический паспорт каждый год?
Согласно Постановлению Правительства Москвы № 106 техпаспорт не выдадут без новых обмеров, если последние проводились более 5 лет назад. Поэтому обновлять нужно не ежегодно, а один раз в пять лет. Исключение - если в квартире были проведены перепланировка или переустройство. В этом случае требуется внеочередное обновление технического паспорта отражающего новые характеристики помещения. После получения паспорта необходимо каждые пять лет производить плановую инвентаризацию. Если была осуществлена перепланировка или реконструкция, следует провести внеочередную инвентаризацию.
Обязателен ли технический паспорт при покупке квартиры?
С 2013 года технический паспорт и другие документы БТИ не требуются для кадастрового учета и регистрации прав. Теперь нужен технический план, который готовит кадастровый инженер. Для завершения сделки купли-продажи достаточно выписки из ЕГРН и документов о праве собственности. Однако многие банки при выдаче ипотеки просят предоставить техпаспорт для проверки несогласованных перепланировок. Поэтому имейте его под рукой при оформлении кредита, даже если формально он не требуется для регистрации.
Где получить технический паспорт и сколько это стоит?
В 2024 году получить технический паспорт можно только на жилое помещение. Для этого нужно обратиться с соответствующим заявлением в ближайшее БТИ. В некоторых регионах, в том числе и в Москве, подать все документы можно через отделение МФЦ. В Москве получить паспорт можно через МосгорБТИ. В октябре 2025 года обследование квартир площадью до 100 м² стоит 12 260 рублей. Стоимость технического паспорта БТИ для квартир площадью до 100 м² составляет 4 000 рублей. Если в БТИ есть сведения о последних обмерах, паспорт можно получить быстрее и дешевле.
Актуален ли технический паспорт, выданный более 5 лет назад?
Технический паспорт БТИ выдают либо из базы на дату последних обмеров квартиры либо по результатам новых обмеров. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 106 техпаспорт не выдадут без новых обмеров, если последние проводились более 5 лет назад. Если вам нужен паспорт для согласования перепланировки или при ипотеке, а последние обмеры проводились давно, придется заказать новые обмеры. Это обойдется дороже, чем просто выдача паспорта из архива, но документ будет актуальным и без замечаний от согласующих органов.